投资要点：

销售量低于预期，14个城市限购放松短期放量难抵全国继续下滑，但销售均价却逆势回升，推盘量少或是超预期原因：7月全国单月销售面积8115万平米，环比下降34%，同比下降16.3%，大幅低于预期；7月单月销售均价6386元/平米，环比、同比分别回升5.3%、0.3%，略超预期：1）销售累计降幅继续扩大，限购放松难抵全国下滑：1-7月累计销售面积56480万方，累计同比降幅扩大至-7.6%，自6月24日呼和浩特限购放开起，截止7月底共有28个城市放开限购，限购放开在这些城市有明显效果，环比改善的16个，同比改善的14个，均改善的有14个，环比改善的平均幅度56%，同比改善平均幅度67%，而全国数据低于预期的原因在于绝大多数没有放开限购的城市销售大幅下降。2）销售均价逆市回升，推盘量少或是价格超预期的原因：7月单月销售均价6386元/平米，环比、同比分别回升5.3%、0.3%，全国1-7月均价累计降幅由-0.8%收窄到-0.6%，。价格逆市回升可能因全国推盘量下降导致开发商并不是采取6月份降价促量的策略，但后期预计仍将降价促量。我们将销售面积增速预测从2%下调至-2%。

13年拿地开工期、下半年计划集中推盘及重点城市库存略有下降叠加致开工略超预期：7月单月新开工1.81亿平米，同比增长8.2%，为本年来首次单月同比转正，1-7月新开工面积同比降幅收窄3.7个百分点至-12.8%，开工好于预期的原因我们认为：1）13年下半年拿地到了开工期：13年下半年拿地较多，其中13年7月土地购置2996万方，单月同比增长108%，13年下半年拿地都到了不得不开工的时期；2）下半年计划集中推盘：从历史经验来看，下半年往往是推盘高峰，加之今年上半年销售不理想，下半年业绩压力使得推盘将相对集中；3）重点城市库存略有下降：申万跟踪的19大城市库存量绝对数连续两周下降，去化周期降至55.2周，为近半年来的低点。

投资符合预期，下半年增速将进一步收窄：7月单月房地产投资额8362亿元，同比上升11.9%，环比下降25.9%，1-7月累计增速由14.1%缩窄至13.7%，我们认为在土地市场依旧冷淡、销售预期不理想以及资金来源受限等因素作用下，下半年投资增速仍将继续收窄，全年增速约12.3%

下调销售面积预测、维持开工和投资预测：下调14年销售面积同比增速由2%下调为-2%，维持新开工面积-10%、开发投资额12.3%的增速预测。

投资建议：虽然销售略低于预期，但我们认为按揭贷款额度支持和利率的下行、房价的小幅下调将帮助行业进行适应性修复，同时在整个宏观信贷数据不理想、对经济增长担忧加剧的背景下，政策救市情绪将重新得到提振，沪港通临近实施将利好低估值板块，维持板块中型反弹判断，建议关注“龙头房企+跨界转型+新型成长”。我们认为销售的进一步下滑，政策救市情绪将得到提振，下半年按揭执行利率下行是大概率事件，行业将进行适应性修复，且沪港通临近利好低估值板块，建议关注1）龙头房企：保利、万科、招商；2）跨界转型：阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建、华侨城；3）新型成长：华夏幸福、世联行。