投资要点:

销售已经企稳,等待按揭宽松推动更明显恢复。2014年5月全国商品房销售面积8360万方,同比下降10.7%,增速较4月小幅回升3.6个百分点,略高于我们预期的-14%。结构上看:1)一二线城市同比降幅为10.6%,降幅较4月有所收窄,一二线销售逐渐企稳。统计局40 城市5 月销售面积同比为-10.6%,降幅较4月收窄5.9个百分点;申万跟踪的48个重点城市14年5月销售套数同比下降6.5%,降幅也较4月收窄6.6个百分点。预计后续仍将延续缓慢回升的趋势。2)5月三四线城市同比下降10.7%,降幅也较4月收窄,三四线城市基本尾随企稳。预计后续在底部徘徊一段时间后将尾随一二线城市逐步回升。展望未来,我们对销售并不过度悲观,我们仍然认为2季度后销售增速将逐步上行,上行幅度取决于货币政策取向。主要因为:1)信贷定向宽松,市场利率下降,首套房按揭贷款利率有望逐步下行。2)二季度之后基数回落。3)我们认为4月销售面积增速是全年低点,二季度后销售面积将逐步回升,三季度有望看到

z销售面积单月同比及累计同比转正。维持14年全年销售面积增速8%的预测。

新开工降幅如期收窄,但全年仍不容乐观。2014年5月全国房地产新开工面积1.67亿平,同比下降7.9%,降幅较4月收窄7.1个百分点,符合我们月初-10%的预测。5月新开工面积同比如期回升,主要原因是:1)首先需要说明的是,我们认为5月新开工降幅的收窄与基数无关。13年5月新开工同比较高是由于12年基数异常波动所致,但对14年5月而言,基数非常平稳。2)新开工之所以降幅收窄,主要原因是由于开发商在今年1-3月收缩相对及时、充分。在销售已经企稳的情况下,新开工不会进一步下行,将处于低位维持状态。3)未来看,市场以去库存为主。虽然销售已经企稳,但新开工回升可能非常乏力。维持14年新开工面积增速-2%的预测。

投资提前大幅下行,后续仍将维持低位。2014年5月全国房地产开发投资额8417亿元,同比增长10.5%,较4月下降5.0个百分点,低于我们预计的17%的增速。投资增速在近期快速下滑符合我们此前的判断,但在时点上,我们原认为将从6月起出现12%以下的断崖式下跌,5月尚能保持基本平稳。但从实际情况看,5月投资就已经开始出现大幅下跌,较我们的预计提前了一个月。投资大幅下降主要由于:新开工快速下降、土地出让金快速下降及开发商单位投资强度下降。我们认为,开工下行带动的投资下降在今年下半年还将延续,但由于5月单月投资已经下滑较多,我们认为未来投资将继续在这一水平徘徊。预计2-4季度单季度投资增速都将维持在12%左右,维持2014年投资增速14%的判断。

维持各项预测。维持2014年开发投资同比14%,销售面积同比8%,新开工面积同比-2%的预测。

投资建议:维持月报观点,按揭贷款相对宽松将促进销售持续回暖,中等级别反弹可持续。目前已经有部分银行放宽了按揭贷款额度限制,目前政策定向宽松明确,市场利率也逐渐下行,都将助推按揭贷款利率的回落,促进销售企稳恢复。我们维持5月27日板块将有中等级别反弹的判断,在按揭贷款相对宽松和销售回暖的情况下,板块反弹将可延续,幅度将大于今年3月。建议优选万科、保利、华夏幸福、阳光城、世联行等公司。