5 月板块指数上涨0.7%,行业跑赢大盘0.8 个百分点,自我们5 月19 日两篇报告提示中等反弹起,板块累计上涨近4%,首推万科累计涨幅11%。5 月上旬房地产板块伴随大盘一同调整,跌幅近4%;但12 日受央行对按揭贷款进行窗口指导及地方逐步放开限购政策的影响,板块走势出现反转。下旬受到万科B 转H和事业合伙人增持股份影响,板块走势超越大盘。14 年初至今申万房地产指数上涨0.5%,板块相对收益近8%。

5 月市场销售继续回暖,环比上升8.2%,同比下降6.5%,累计同比下降10.6%,销售如期小幅回暖,三线城市环比回升最大。龙头及重点公司5 月销售额预计386 亿元,环比上升10.3%。1)5 月申万跟踪48 大城市一手房合计成交214641 套,环比上升8.2%,同比下降6.5%,累计同比下降10.6%,本月环比回升;一线、二线、三线城市分别成交24257 套、130855 套,59529 套,环比分别下降3.7%、上升9.2%、上升11.5%,三线城市环比回升最大,其次为二线,一线城市环比仍下降。2)5 月申万跟踪18 大城市二手房合计成交47706 套,环比下降4.6%,同比下降13.5%,累计同比下降41.4%。一线、二线、三线城市分别合计成交12183 套、26124 套、9399 套,环比分别下降10.7%、下降2.6%、下降1.5%。

由于推盘逐渐增加及销售速度下降,库存上升较快,去化周期10.3 个月,较上月上升1.3 个月,连续三个月上升。5 月申万跟踪13 大城市住宅可售套数合计环比上升5.8%,去化周期10.3 个月,较上月上升1.3 个月,库存连续三个月上升。5 月申万跟踪13 大城市住宅可售套数合计729360 套,环比上升5.8%,去化周期10.3 个月,较上月上升1.3 个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为260001 套、360428 套,108931 套,去化周期分别为8.9 月、11.2月、11.3 月,较上月分别上升1.2 月、上升1.1 月、上升1.6 月,二季度推盘逐渐释放,而去化速度保持低位,导致库存上升较快。

5 月土地市场较为清冷,溢价率逐渐下降。成交面积环比大幅下降21.5%,土地出让金环比下降28.1%,溢价率17.15%。5 月全国300 城市土地成交面积11076 万方,环比下降21.5%,同比下降36.7%,1-5 月成交面积72777 万方,累计同比下降14.0%;5月全国300城市土地成交金额1349亿元,环比下降28.1%,同比下降33.3%,1-5 月成交金额10019 亿元,累计同比上升6.8%。截止5 月底,全国土地溢价率17.15%、住宅用地溢价率18.41%,较上月分别下降0.54、0.69个百分点,土地成交溢价率稳步下降。

投资建议:我们维持三周前的板块中型反弹判断,认为按揭贷款的相对宽松以及销售的持续回暖将促进板块反弹,同时万科B 转H 的临近实施及事业合伙人持续增持股票将提振市场情绪,未来政策及销售回暖将缓解房价大幅下降压力且如果资金成本进一步下降将强化这一中型反弹。目前已经有部分银行放宽了按揭贷款额度限制,且日前国务院常务会议提出,深化金融改革,用调结构的办法,适时适度预调微调,疏通金融服务实体经济的“血脉”,并加大定向降准力度。我们维持三周前的板块中型反弹判断,认为按揭贷款的相对宽松以及销售的持续回暖将促进板块反弹,同时万科B 转H 的临近实施及事业合伙人增持股票将提振市场情绪,未来政策和销售回暖将缓解房价大幅下降压力且如果资金成本进一步下降将强化这一中型反弹,建议关注:万科、保利、华夏幸福、阳光城、世联行。