信贷定向宽松,按揭利率有望下行,将推动楼市复苏。1)各主要银行积极落实央行支持按揭贷款要求:央行住房金融服务会议,明确要求各银行支持首套房按揭。随后我们通过微观调研了解到,建行、中行、工行等主要银行均已安排了按揭贷款额度的增加,我们预计增加的按揭贷款额度在800 亿左右。我们认为,对按揭贷款定向支持是目前最佳的政策选择,既能够促进地产稳定并适度拉动经济,又不会因流动性整体宽松而带来通胀和资产价格全面上行的压力。随着按揭额度的逐渐恢复,目前首套房利率上浮的情况将得以缓解。2)经济风险暴露和长端市场利率下行保证银行发放按揭贷款积极性:部分投资者认为利率市场化在一定程度上推高了银行的存款成本,导致银行缺乏支持支持低利率的按揭贷款的积极性。但我们通过草根调研还了解到,在当前经济和地产风险逐渐暴露的情况下,近期银行正在增加对开发贷和中小企业贷等传统高利率品种的拨备计提比例,导致银行对资产质量优良的按揭贷款的发放意愿回升。另一方面,4 月至今7 年期国债受益率下行约25 个bp,长端利率的下行是按揭贷款利率回落的重要基础。3)按揭贷款额度宽松及利率下行将推动销售企稳复苏:从我们数据跟踪及中介草根调研的情况来看,目前各地销售总体仍处于低位徘徊状态。我们认为,随着目前各大银行对按揭贷款额度的放松,未来首套房按揭贷款有望重回基准甚至以下,将降低刚需的购房成本,提高购买力并推动观望性需求入市,从而带来楼市销售的逐步复苏。

二线城市限购松动锦上添花:我们在3 月25 日报告《多事之春今又至,换了人间》中指出,二线城市放松限购并不能在根本上促进销售增长,但可能在2-3 个月内可因为改变预期而带来一部分需求释放。我们这一观点并无变化,近期上证报报道一线以外尤其是库存过大地方限购政策可以自行调节,我们认为若报道属实,可以稳定二线城市对楼市前景的预期,有助于当前销售的止跌企稳,从而起到锦上添花的作用。

投资建议:信贷定向宽松将推动销售复苏,地产板块反弹可以持续,建议积极参与,首选万科。1)我们认为,各大银行积极配合央行指导,按揭贷款定向宽松政策将逐步落实,按揭利率有望适度回落,推动销售企稳回升,二线城市限购松动也将起到锦上添花的作用。2)因此,此次地产反弹不仅仅是政策预期,而是在基本面支撑下的一次可持续的中等级别的反弹,后续仍有空间,建议积极参与。3)优选龙头及优质高弹性公司。万科是首选标的,此外,保利地产、华夏幸福、世联行等也是优选标的。