销售低于预期,下降幅度有所扩大,但销售均价企稳回升:4 月全国单月销售面积7598 万平米,同比下降14.3%,低于我们下降2%的预期。 1)销售降幅有所扩大,因市场观望情绪有所加深:前三月销售面积累计同比下降3.8%,4 月扩大至下降6.9%,最主要的原因是降价及资金链断裂传闻至市场博弈导致观望情绪的进一步加深。2)基数冲高也是降幅扩大的原因,去年4 月增速是高点:由于去年国五条出台后集中购房,导致基数冲高也是本次回落的原因之一,去年4 月单月销售面积同比增长40.2%,为去年全年仅次于1-2 月49.5%增速的第二高增速、。3)销售下滑主要是一二线城市,主要城市平均同比均下滑超过30%:4 月销售下降主要是出现在东部省份,单月下降21.5%;申万跟踪的48 个重点城市4 月环同比下降13.9%,其中4 月单月成都下降37%、哈尔滨下降36%、北京同比下降33%、杭州下降31%、贵阳下降30%;4)房价趋于稳定、累计降幅继续缩窄、三四线房价回暖:1-4 月销售均价同比下降0.9%,而前两个月的累计降幅分别为3.6%、1.5%,4 月单月全国销售均价同比微涨0.5%。维持全年销售面积增速 8%的预测。

开工略好于预期,但仍在底部震荡,在信贷紧张、销售悲观、库存走高的背景下依旧不容乐观:4 月单月新开工1.41 亿平米,同比下降15.0%,略好于我们下降17%的预测,1-4 月新开工面积4.32 亿平米,同比下降22.1%,较上月缩小3.1 个百分点。但5 月份预计部分银行开发贷额度依旧趋紧,且4月库存大幅上升,去化周期由8.2 个月上升至9 个月,加之市场对未来销售的悲观预期短期难于扭转,维持全年开工-2%的增速预测。

投资符合预期,土地市场向一线城市回归明显,二季度投资将温和下滑:4月单月房地产投资额6983 亿,同比增长15.5%,与我们16%的预测基本一致。1)一线土地市场火热:4 月全国300 城市土地成交面积环比上升47.4%,累计同比下降11.9%;其中一线城市土地成交金额累计同比增长143%,二、三线城市累计同比增长2.4%、18.9%,回归一线城市的趋势较为明显,也维持土地市场整体的稳定。2)二季度投资将温和下滑,6 月后下行会相对明显:销售的下行将继续向开工及投资传导,但由于3 月份调整已经相对剧烈,在建项目的投资具有惯性,因此二季度施工面积的下滑将相对温和、去年下半年的土地出让金支付也会形成支撑,投资也将温和下滑。预计6 月之后投资可能明显下滑。我们维持全年14%的投资增速。

维持各项预测:维持2014 年销售面积同比增长8%、新开工面积同比-2%、开发投资额同比增长14%。

投资建议:“央五条”将使得未来购房贷款紧张环境有所缓解,我们预计未来销售将逐步回暖,建议自下而上关注弹性高中型房企、自贸区、土地改革、龙头公司估值国际化及京津冀一体化的投资机会。央行住房金融服务专题座谈会提出“央五条”要求银行支持首套房贷,这与我们之前房贷资金成本已至高点的预测逻辑一致,我们自下而上看好自贸区及土地改革、龙头估值国际化、京津冀一体化等结构性机会:1)自贸区及“盘活存量”的土地改革:外高桥、陆家嘴、浦东金桥、空港股份等;2)龙头公司估值国际化的进程:万科、保利;3)京津冀一体化:华夏幸福、荣盛发展;4)高弹性中型房企:阳光城。