2014 年4 月板块指数下跌1.8%,虽然月末有产业资本增持提振板块,但行业仍跑输大盘2.4 个百分点。4 月上旬房地产板块伴随大盘一同反弹,中旬受多地楼盘打折出售、IPO 准备开闸等利空影响,板块转而走弱,下旬受到产业资本和保险资金增持龙头地产股提振,板块出现短暂反弹,全月则跑输大盘。年初至今申万房地产指数上涨7.1%,板块跑赢大盘10.8 个百分点。

4 月市场销售逐渐回暖,环比下降8.2%,同比下降13.9%,降幅有所收窄。龙头及重点公司4 月销售额预计353 亿元,环比下降19.6%。1)4 月申万跟踪48大城市一手房合计成交197065 套,环比下降8.2%,同比下降13.9%,累计同比下降12.1%,本月环比下降;一线、二线、三线城市分别合计成交25177 套、119539套,52349 套,环比分别下降20.5%、下降12.6%、下降8.0%,三线城市环比及同比均降幅最小,其次为二线、一线城市。2)4 月申万跟踪18 大城市二手房合计成交50020 套,环比下降3.5%,同比下降21.1%,累计同比下降46.0%。一线、二线、三线城市分别合计成交13643 套、26835 套、9542 套,环比分别下降5.3%、上升0.1%、下降10.0%。

4 月推盘有所增加但去化放缓,库存上升较快,去化周期9.0 个月,较上月上升0.8 个月,连续两个月大幅上升。4 月申万跟踪13 大城市住宅可售套数合计环比上升6.6%,去化周期9.0 个月,较上月上升0.8 个月,库存连续两个月大幅增加。4 月申万跟踪13 大城市住宅可售套数合计689583 套,环比上升6.6%,去化周期9.0 个月,较上月上升0.8 个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为244201 套、342147 套,103235 套,去化周期分别为7.7 月、10.1 月、9.7月,较上月分别上升0.6 月、上升1.0 月、上升1.5 月,二季度推盘逐渐释放,而去化速度保持低位,导致库存上升较快。

4 月土地市场受销售下滑影响较小,成交面积环比大幅上升47.4%,土地出让金环比上升30.3%,溢价率稳中有升。4 月全国300 城市土地成交面积12339 万方,环比上升47.4%,同比下降26.2%,1-4 月成交面积65704 万方,累计同比下降11.9%;4 月全国300 城市土地成交金额1726 亿元,环比上升30.3%,同比上升7.5%,1-4 月成交金额8904 亿元,累计同比上升13.6%。截止4 月底,全国土地溢价率17.69%、住宅用地溢价率19.00%,较上月分别上升1.13、0.63 个百分点,土地成交溢价率稳中有升。

投资建议:行业面临销售及业绩增速放缓等挑战,基本面短期难以改善,板块相对收益有限,建议自下而上关注土地改革、龙头公司估值国际化及京津冀一体化的投资机会。行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率不断下降、负债率不断升高等挑战,后续行业放开信贷及调控的可能性仍旧偏小,无论是销售企稳还是进一步下跌,板块均难有相对收益,我们自下而上看好土地改革、龙头估值国际化、京津冀一体化等结构性机会:1)“盘活存量”的土地改革:外高桥、陆家嘴、浦东金桥、空港股份等;2)龙头公司估值国际化的进程:万科、保利;3)京津冀一体化:华夏幸福、荣盛发展。