销售回落符合预期,料二季度将逐步回升,货币政策取向是未来关键。2014年3月全国商品房销售面积9646万方,同比下降7.5%,增速回落7.4个百分点,增速与我们预期的-8%完全一致。一季度销售面积同比下降3.8%,较上季度下降11.5个百分点,景气程度回落明显。1-3月的市场结构分化也在预期之内:一二线城市同比下降7.5%,由于基数较高,一二线实际销售虽略偏弱,但尚可接受;三四线城市同比下降1.1%,基本持平,主要由于调整相对滞后及统计范围逐步扩大的影响。展望未来,我们对销售并不过度悲观,我们仍然认为2季度后销售增速将逐步上行,上行幅度取决于货币政策取向。主要因为:1)按揭贷款利率已在阶段性高点,因此目前的销售已处于阶段性低点。未来销售面积同比将逐步企稳回升,而回升的幅度将取决于央行货币政策的取向。2)二季度之后基数回落也将进一步促进同比增速的回升。3)我们维持对一季度是销售增速低点的判断,二季度后将逐步回升。维持全年销售面积增速8%的预测,预计二季度增速为5%。

新开工调整更为主动、及时,今年或又现负增长。2014年3月全国房地产新开工面积1.24亿平,同比下降21.9%,降幅较1-2月收窄5.5个百分点,但大幅低于我们增长60%左右的预测。3月新开工并未如期出现明显回升,同比降幅仍然超过20%,我们认为主要原因是:1)一季度银行收紧开发贷款及清理非标产品,使开发商资金趋紧,开工进度有所放慢。2)2月中旬销售下行之后,开发商短期态度更趋悲观,观望情绪明显加重,开工意愿减弱。3)中长期看,目前库存仍在高位,开发商担心需求增长持续性,主动收缩以防范风险的意识强烈,开工策略明显趋于保守。开发商年报披露的今年开工计划已有体现。由于开发商本次调整更加主动、及时,我们将2014年新开工面积增速预测由3%调整为-2%。

3月投资低于预期,新开工及拿地意愿快速衰退导致投资下滑提前来临,下调14年投资增速至14%。2014年3月全国房地产开发投资额7383亿元,同比增长14.2%,较1-2月下降5.1个百分点,低于我们预计的18%的增速。一季度全国投资增速为16.8%,较上季度下滑3.1个百分点。3月房地产开发投资增速略低于我们的预期,同样是由于销售形势变化的情况下,开发商预期不明,主动收缩投资的力度较大,新开工及拿地下降较快所致。由于开发商态度更为谨慎,主动收缩意识较强,目前开工已同比负增长,拿地3月也出现明显下降,未来将带动投资增速继续下滑。我们将14年投资增速预测从16%下调至14%。1-4季度分别为17%、15%、12%、12%。

维持销售面积增速,下调开工、投资预测:由于销售景气下行导致开发商态度谨慎,主动收缩强烈,下调新开工增速预测至-2%,下调投资增速预测至14%。维持销售面积增速8%的预测。

投资建议:目前开工、投资下滑较快,销售也尚在低位筑底,货币政策及行业政策放松预期仍然较强,相对收益短期仍将延续。但我们认为二季度销售逐渐企稳,反而使政策整体放松预期将削弱,抑制上涨空间。短期重点关注政策放松的兑现时点,中期关注经济增速及货币政策的变化。建议关注京津冀一体化及城市存量土地盘活等结构性机会。1)盘活城市存量土地的机会:外高桥、陆家嘴等。2)京津冀一体化的受益标的:华夏幸福、荣盛发展等。3)龙头公司估值国际化:万科A、保利地产。