中国进入城镇化的高级阶段——都市圈化,京津冀迎机遇:未来15年,中国城镇化年均仍可增长一个百分点,预计到2030年之前,我国将步入后城镇化时代,也就是城镇化率超过70%,1)从城市发展的理论来看,50%的城市化率是开启都市圈化的关键节点;2)从城市发展的规律来看,大城市和其周围次大城市、中小城市的城市群会自然而出现。3)从国际经验来看,城市圈化是城镇化高级阶段的驱动力量;4)土地制约使得城市化必须走集约化阶段。从日本的经验来看,在高速增长阶段,城镇化率年均提升1.4pc;都市圈的人口会高度集中,东京三大都市圈容纳了全国68%的人口,而我们不到30%;都市圈的经济实力强且产业升级速度快;港口的集聚效应能很好的促进都市圈的经济发展;都市圈越大其资产的安全性相对越高。

京津冀一体化具有后发优势:1)后发优势一:区域间发展差距大吸引新增投资:京津冀与区域外的差距较大,目前京津冀地区的城均GDP为长、珠三角城均GDP的73%,京津冀的人均GDP差异平均约59%远高于长三角的17%,后续在总量上和分布均衡性上都有较大提升空间。2)后发优势二:区域内发展差距大将新增改善需求:除了和长三角、珠三角等区外区域的差异之外,京津冀内部的区域差异也较大,河北在经济发展水平、人均工资、个人住房使用面积、产业结构升级方面均远远落后于北京、天津,后续如果能承接相关产业和人口导入,上述差距的消除过程可以新增大量生活改善需求。

京津冀一体化将带来年均约5000万方的新增住房需求:目前京津冀都市圈的城镇化率仅58.9%,远低于长三角都市圈和珠三角都市圈的67.0%和67.4%,对比长三角和珠三角的发展经验来看,在都市圈快速形成阶段,城镇化率年均增长约1.1pc。假定区域人口增速维持稳定1.5%,按人均33平方住房面积计算,预计到2025年,十年间大约可以创造约4.91亿方的新增住房需求,平均每年0.49亿平,占目前京津冀住宅销量的53%。

投资建议:中国目前进入都市圈城镇化阶段,未来我们预计京津冀一体化将为区域乃至整个国家带来巨大的发展机遇,地产行业将受益于土地资源升值、周边房价上涨、新增大量需求等利好,预计未来十年至少新增4.91亿方住房需求,年均近0.5亿方,相当于目前京津冀年均住宅销售量的53%,继续看好在该区域积极布局的华夏幸福、荣盛发展、首开股份、万方发展、廊坊发展等。