受益于新型城镇化、京津冀一体化、行业政策放松预期的影响,3月板块指数大幅上涨9.7%,行业跑赢大盘11.2个百分点。3月在销售回暖的背景下,市场受到新型城镇化、京津冀一体化、行业政策放松预期的影响,区域个股、行业龙头都大幅上涨,万科本月上涨20%,行业整体估值有所回升,14年初至今申万房地产指数上涨1.49%,跑赢大盘9.38个百分点。

3月一、二手方成交环比均大幅回升,一线城市回升速度快于二三线城市,龙头及重点公司3月销售额预计435亿元,环比上升34.7%。1)3月申万跟踪48大城市一手房合计成交213976套,环比上升51.7%,同比下降25.5%,累计同比下降16.9%;一线、二线、三线城市分别合计成交31682套、128052套,54242套,环比分别上升90%、上升59%、上升24%,一线城市回升速度明。 2)3月申万跟踪18大城市二手房合计成交51828套,环比上升65.5%,同比下降68.3%,累计同比下降52%。一线、二线、三线城市分别合计成交14413套、26818套、10597套,环比分别上升65%、68%、60%。

由于开发商在3月大幅增加推盘,而市场整体去化速度有所下降,导致库存环比上升2.7%,去化周期8.2个月,较上月上升0.8个月。3月申万跟踪13大城市住宅可售套数合计647062套,环比上升2.7%,去化周期8.2个月,较上月上升0.8 个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为233958套、321602套,91502套,去化周期分别为7.1月、9.1月、8.2月,较上月分别上升0.9、上升0.7月、上升0.3月,为冲业绩大部分公司3月加大推盘,但去化速度所有下降,导致库存上升较快。

受制于各方对销售的担忧,3月土地市场依旧冷清,成交面积环比大幅下降39.5%,土地出让金环比下降39.7%,溢价率则回升至18.45%。3月全国300城市土地成交面积9818万方,环比下降39.5%,同比下降45.4%,1-3月成交面积51898万方,累计同比下降10.3%;土地成交金额1241亿元,环比下降39.7%,同比下降31.7%,1-3月成交金额7083亿元,累计同比上升13.5%。截止3月底,全国土地溢价率18.45%、住宅用地溢价率21.64%,较上月分别上升8.61、9.82个百分点,地成交溢价率略有回升。

投资建议:目前政策放松预期较强将使相对收益在短期延续。但销售逐渐企稳和保障房将削弱对于行业政策及货币政策的放松预期,后续反弹空间或已有限。建议关注京津冀一体化、城市存量土地盘活、龙头公司估值提升的结构性机会。1)3月销售总体上逐渐企稳,但城市间分化依然明显,部分城市的限购放松预期和货币放松预期目前仍然较强,将促使板块相对收益还将延续一段时间。2)但我们预计后续政策放松预期料将逐步减弱,原因在于销售的逐步回暖将削弱行业政策放松的预期,而保障房等政策的出台则将削弱货币政策整体宽松的可能性。板块自低点反弹幅度已有14%,后续反弹的空间相对有限。3)板块仍具配置价值,但不建议追高。结构性更值得关注:①盘活城市存量土地的机会:外高桥、空港股份、电子城、浦东金桥、陆家嘴等。②京津冀一体化的受益标的:华夏幸福、荣盛发展、首开股份等。③龙头公司估值国际化:万科A、保利地产。