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近期关于房地产行业的政策及事件较多,主要集中在资本市场市场化改革、行业调控政策表态带来的稳增长预期、以及近期楼市走向三方面。我们将对相关政策及事件的点评汇总如下,供参考。

资本市场市场化改革组合拳:1)再融资重启:有助于开发商补充资金并进一步撬动银行负债,加快开发进度及拓展能力,有再融资计划的优质企业将从中受益。再融资重启后,预计后续将有更多符合要求的企业将陆续获批,能够在一定程度上起到稳定市场预期的作用,但对板块整体的实际影响偏中性。2)B转H:B转H有利于提升股票流动性及估值,万科若转板成功,A-H股比较效应将带动公司股价还有14%左右提升空间。3)优先股试点:地产公司由于盈利能力较强,而估值低、负债高、是除银行为最有可能试点优先股的行业。目前的优先股发行以上证50 公司为主,地产公司中保利地产最为适合。优先股发行可以提高优质企业增长空间和估值水平,但对行业整体影响相对中性。需要指出的是,再融资重启、B转H、及优先股试点等政策变化一脉相承,都是资本市场市场化改革的一部分,表明证监会的管理方式更趋市场化、对房地产企业在资本市场上的态度也逐渐趋于中性。后续对房地产企业在资本市场上的种种非市场化约束(如股权增发融资、发行债券、资产注入、重组、IPO等)也有望松动。

行业调控政策表态带来稳增长预期:1)调控方式采用“双向调控”:分类调控主要目的是控风险意义大于稳增长。在目前销售并未大幅下滑且无对冲长效机制出台的情况下,预计限购政策短期不会明确退出,放松限贷可能性也不大。目前货币政策是决定未来销售的关键。2)不再要求地方政府上报房价控制目标:不再硬性规定房价控制目标,符合当前房地产调控政策转向市场化和长效机制建设的导向,但在当前房价下跌风险大于上涨风险的情况下,是否预设房价上涨目标意义并不大。实际上,真正出现房价上涨过快的地区政策仍有压力。3)棚户区改造力度加大,今年开工470万套:14年保障房及棚户区改造计划较年初调高100万套,由此将使14年保障房投资较13年高0.25万亿左右,可使GDP增速提高0.2个百分点左右,加上对上下游的影响,对拉动经济具有重大意义。中央财政保障和完善地方政府和企业参与的激励与监督机制是关键。4)京津冀一体化成国家战略:首次以顶层设计、重大国家战略的高度进行规划,政府执行力强,产业转移及配套建设正在快速推进。目前京津冀价值洼地效应明显,环北京区域未来价值提升空间大、所在地企业受益明显。5)新型城镇化规划出台:计划2014-2020年城镇化率平均每年提高0.9个百分点,提升速度慢于2000-2013年,因此城镇化速度本身不能导致房地产需求增速提高,对房地产市场的影响最终仍需落实到经济发展和居民收入提高。城镇化过程中的土地改革,特别是盘活城市中低效利用土地值得重点关注,拥有较多闲置城市工业用地或城中村项目储备的公司,以及部分工业用地一级开发的公司可能受益。

近期楼市走向及房企现状:1)多地楼市降价:当前的楼市下滑系按揭贷款利率上升的滞后反映,目前或已在底部企稳。未来不排除部分地区仍会出现降价,杠杆高、库存上升较快的区域需要警惕(如福州、南昌、宁波、青岛、温州、泉州、赣州等)。2)兴润置业资不抵债面临破产:高价拿地、周转慢,后期土地贬值较多导致了兴润置业资不抵债。但14 年开发商整体资金面无忧,销售额下滑15%才会出现资金链困难。但不排除后续有类似情况发生,使预期继续悲观。

投资建议:目前行业政策表态积极,但市场对销售的悲观预期短期难以证伪。未来预计可能存在量中情形:1)政策相对稳定,销售逐渐企稳恢复,板块将出现估值修复,但由于政策趋于长效机制建设,而需求的大周期也处于增长放慢通道之中,短期博弈带来的销售弹性空间将不及以往,板块的反弹幅度将相对有限。2)销售并无明显起色,但货币政策放松显著,从而带来趋势性反弹。两种情形下,地产都将获得相对收益,但绝对收益的幅度要取决于政策演绎的路径。我们认为第一种情形出现概率更大。3)个股推荐华夏幸福(京津冀一体化)、万科A(小股操盘、B转H获批及大股东、管理层增持),京津冀一体化潜在受益公司(廊坊发展等)及“绿概股”(金丰投资等)的机会。