对信贷紧张及房价下跌的担忧导致板块在 2 月下旬下跌明显,最终跑输大盘2.6 个百分点。2014 年2 月板块指数下跌 4.4% ,行业跑输大盘 2.6 个百分点。2 月上半月伴随节后资金面好转,房地产板块伴随大盘一同反弹,最大反弹比例近 4 个百分点;但 2 月下旬受部分银行暂停部分房地产业务和杭州、常州等地楼盘打折出售等利空影响,房地产板块转而走弱,经历了深幅调整,较2 月中旬高点下跌 8 个百分点左右。14 年初至今申万房地产指数下跌 7.5% ,房地产板块跑输大盘 1.0 个百分点。

2 月因春节因素销售清淡,环比下降 32.9%,同比上升 0.5%,连续4 个月环比下降。龙头及重点公司 2 月销售额预计287 亿元,环比下降 44.7%。1)2 月申万跟踪 48 大城市一手房合计成交 139495 套,环比下降 32.9%,同比上升0.5% ,节后一手房销售逐步回升。一线、二线、三线城市分别合计成交16673 套、79989 套,42833 套,环比分别下降 36.3%、下降 38.1%、下降18.2%,一二线城市下降明显。2)2 月申万跟踪 18大城市二手房合计成交30948 套,环比下降 35.7%,同比下降 19.6%。一线、二线、三线城市分别合计成交 8734 套、15629 套、6585 套,环比分别下降38.1%、下降 39.4%、下降20.0%。

由于春节期间推盘大幅减少,库存环比下降 3.4%,去化周期 7.4 个月,较上月下降0.2 个月。2 月申万跟踪 13 大城市住宅可售套数合计环比下降3.4%,去化周期 7.4 个月,较上月下降 0.2 个月,主要因为淡季推盘量减少。2 月申万跟踪 13大城市住宅可售套数合计 629892 套,环比下降 3.4%,去化周期 7.4 个月,较上月下降 0.2 个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为 220947 套、318014 套,90931 套,去化周期分别为 6.2 月、8.4 月、7.9 月,较上月分别无变化、下降 0.3 月、下降 0.3 月。

2 月土地市场比较火爆,但因假期因素总量大幅下降。成交面积环比大幅下降50.5%,土地出让金环比下降 52.2%,溢价率大幅下降至 16.26%。2 月全国土地成交面积 12415 万方,环比下降 50.5%,同比下降 12.7%,1-2 月成交面积 37501 万方,累计同比下降 5.4% ;2 月土地成交金额 1797 亿元,环比下降52.2%,同比下降 0.3% ,1-2 月成交金额 5556 亿元,累计同比上升26%。截止 2 月底,全国土地溢价率 16.26% 、住宅用地溢价率 17.68% ,分别较上月下降 8.80 个、下降 9.94 个百分点。

投资建议:虽然销售在节后仍正常回暖,但目前市场对价格调整和政策出台的悲观预期仍在蔓延,目前言底为时尚早。3 月销售或仍将出现一线带动下的正常回暖,实际情况可能好于目前预期。但仍建议静待明确证伪信号出现后,再于右侧操作。1)由于目前价格调整的城市将逐渐浮出水面,而两会前后政策密集期,短期市场对行业的悲观预期恐仍将蔓延并难以证伪,预计板块仍需经过一段时间调整。2)我们认为目前银行间资金利率已经出现下行,按揭贷款利率进一步走高概率不大,3 月后观望情绪初见消除或使销售重新释放。3)建议不要急于抄底,静待销售回复、利率企稳的信号出现,对悲观预期产生明确证伪后,再在右侧出手。从相对收益角度推荐华夏幸福、南国置业、荣盛发展等销售、业绩快速增长的中盘优质成长股,以及外高桥等受益于自贸区土地二次开发的龙头股。