2013年房地产市场运行情况综述:1)商品房销售增速创四年新高 :13年销售金额8.14万亿,同比增长26.3%,而2010-2012年增速分别为18.9%、11.1%和10.0%,14年创4年新高;13年销售面积13.06亿方,同比增长17.3%,2010-2012年增速为10.6%、4.4%和1.8%; 2)投资开工增速均较上年提高、新开工规模重回11年:13年房地产开发投资额8.60万亿,同比增长19.8%,较12年的16.3%有所恢复;全年新开工20.12亿方,在12年下降6.7%的基础上同比增长13.5%,重回11年水平。3)土地市场异常火热:全国土地购置面积 3.88 亿方,同比增长 19.8%;土地出让金收入 4.1 万亿,同比增长52.4%,创历史新高。

重点公司合同销售额增长显著好于全国水平,但较 12 年放缓。公司增速的差异主要来自于发展策略、推盘量及所在区域市场形势不同:从申万重点跟踪的16家公司来看,合同销售额达到8917亿元,占全国销售额的11.0%,平均增速为32.7%,明显高于全国销售额26.3%的增速,但较12年37.1%的增速有所放缓。我们预计重点公司2014年仍将有29.4%的增长,合同销售额将突破万亿,达到11093亿元。在跟踪的16家重点公司中:1)合同销售额增速50%的有3家:华夏幸福(64%,环北京区域需求高涨,价格大幅上涨)、世茂股份(53%,前期拿地项目进入集中推盘阶段)、世联行(50%,进入区域市占率快速提高);2)合同销售额增速在0-50%的有10家:荣盛发展(48%)、苏宁环球(31%)、招商地产(26%)、金地集团(24%)、保利地产(23%)、金科股份(23%)、万科(21%)、华侨城(14%)、南国置业(13%)、金融街(9%)、首开股份(5%);3)销售额低于去年公司的有 2 家 :北京城建(-4%,北京预售证取证困难)、福星股份(-7%,东澜岸及福星国际城商业部分转为自持)。

重点公司13年净利润整体增速达24.0%,较12年的21.9%有所提升,预计14年可能进一步回升至31.3%:预计申万重点跟踪的18家公司13年归属于母公司的净利润全部实现正增长,平均增速为24.0%,高于12年21.9%的平均增速。18家公司中,13年业绩增速超过50%的公司有2家;20-50%的有8家,低于20%的有8家。我们同时调整了部分公司的盈利预测和评级。

预计净利润增长超过50%的公司有2家,占11%:华夏幸福(2.10元,55.8%),世联行(0.75元, 51.0%)。

净利润增长在20%-50%之间的公司有8家,占50%:外高桥(0.59元,35.3%),荣盛发展(1.52元、34.3%)、招商地产(2.59元、34.0%)、保利地产(1.51元, 27.7%)、南国置业(0.58元、25.4%)、万科(1.40 元,22.9%)、世茂股份(1.41 元、21.0%)、金融街(0.90元、20.0%)。

增长在0-20%之间的公司有8家,占39%:铁岭新城(1.35元、17.3%)、北京城建(1.42 元,15%)、苏宁环球(0.49 元、15%)、福星股份(0.99元、15%)、华侨城(0.59元、11.4%)、首开股份(0.80元、10.9%)、金地集团(0.93元、10.3%)、金科股份(1.21、10%)。

投资建议:得益于12年以来较好的销售情况和房价的恢复,预计13年重点上市公司净利润增速平均为24.0%,略高于12年。但由于目前销售增速正在逐步放缓,行业催化剂有限,我们认为 14 年行业整体缺乏趋势性机会。我们建议关注目前估值较低,但 13 年销售、利润快速增长的中盘成长股:华夏幸福、外高桥、阳光城、金地集团、招商地产、荣盛发展、金科股份等。