13年三季报所反映的重点问题:

行业集中度继续提升: 2013前三季度,A股龙头地产企业招保万金合计全市场销售金额占比是5.19%,销售面积占比为2.77%。

行业营业收入与EPS增速剪刀差缩小:三季报增速差在9个百分点,较中报时缩小8个百分点。考虑行业涨价等因素,我们认为结算盈利底部趋势开始显现。

结算利润率下降趋势14年年将有改善:2013前三季度全年行业实现净利润471亿,净利润率为12.48%,维持下滑势头。我们认为13年行业股价表现相对滞后,开发商倾向确认费用和成本。预计最快2014年1季度行业结算利润率将开始改善。

当期销售和现金流:2013年前三季度A股地产企业销售商品、提供劳务收到的现金为5975亿元,同比增长27%。此外,行业2013年前三季度购买商品、接受劳务支付的现金为5403亿,低于销售商品、提供劳务收到的现金572亿元。行业现金流情况得到改善。

存货数量保持增长:2013年前三季度上市地产企业累计存货达到18999亿元,处于近3年以来最高水平。我们维持此前判断认为上市地产企业真实库存(竣工未售和在建未售项目)高峰已过。绝对数据增大原因在于:1) 行业集中度提高。上市公司在全行业中代表性地位进一步巩固;2)伴随后期结算,库存增速将进一步回落;3)地价上涨造成新增项目库存价格上升。

对重点覆盖地产企业的分析:我们同时对重点房地产企业的收入、净利润、存货、预收账款和销售商品、提供劳务所接受的现金流变化趋势等做了比较和分析。

投资建议:市场化改革方向已明确。截至11月1日,A股动态PE为13.44倍,地产动态PE为12.61倍。习主席近期从最高层确认房地产市场化改革大方向,我们认为将对未来行业发展大方向提供依据。我们相信三中全会中克强同志关于房地产中长期建设问题会有更为清晰表述。这是市场所希望,也是解决当前房地产估值始终未能有效提升的重要途径。

个股选择:当前位置地产板块已跌出价值空间(龙头13年估值6.5倍上下),板块基本面优异(13业绩增速完全锁定,14年锁定20%+以上增速),政策面大方面明朗(目前只差从克强口中喊出市场化改革的具体篇章)。建议底部配置龙头(招保万金、荣盛、华夏)、土地和国企改革主题(中天、格力)和估值切换品种(阳光城、南国)。

风险提示:一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。