两会释放出的政策信号较市场预期更为平稳，因城施策可能带来政策收紧仅对小部分城市有影响；房地产税短期出台不具备靴子落地，板块承压减少，精选个股有超预期表现。

投资要点：

本届政府工作报告对17 年房地产如下部署：因城施策去库存，要支持居民自住和进城人员购房需求（布局全国核心城市群的万科、保利、招商、新城等）；坚持住房的居住属性（再次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”基本定位，支持刚需改善性需求，抑制投资投机需求）；加强房地产市场分类调控（对于有资源有实力有独特盈利模式的公司长期利好）；17 年再完成棚改600 万套，因地制宜提高货币化安置比例（释放供应，三四线解决去库存问题）；扎实推进新型城镇化，深化户籍制度改革（加快推进城镇化）；支持中小城市和特色小城镇发展，发挥城市群辐射带动作用（参与特艱城市建设的蛇口、华夏、城建、荣盛、新城等）；稳步推进农村集体产权制度改革（促进农民工进城）；推进“一带一路”建设（深度参与一带一路的华夏、蛇口）；优化区域发展格局（新城不华夏）；政府工作首次明确提出“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”（蛇口、天健）。上述公司不年度策略投资逻辑并不冲突，为本次两会精选出的主题标的，预计在3 月会有徆好表现。

今年无房地产税草案提请常委会审议的安排。我们一直认为房地产税不会从促出台，但不排除部分房价短期上涨过快的城市开展试点。由于房产土地所有权归属国家而非个人或集体，因此开征房产税，在法理和财政上都讲不通。

2 月房地产板块上涨2.4%，在甲万28 个一级子行业中排第22 位，同期上证综指和沪深300 指数分别上涨2.6%、1.9%，跑输上证、跑赢沪深300。本月推荐个股新城、世联行、上实、金科月涨幅分别17.3%、9.6%、8.2%、5.9%。

三四线城市受益一二线销售外溢及自身需求提升持续向好。一手房成交： 48 城一手房成交面积1750 万平，环比-7%（一线-8%、事线-15%、三四线+4%），同比+15%（一线-15%、事线+13%、三四线+30%）。

一手房库存： 受农历春节影响，一二线城市去化时间环同比均增加，而销售火爆的三线城市去化时间同比下降4.1 个月至11.4 个月。17 个城市去化时间10.1 个月，环比增加0.7 个月、同比增加1.0 个月。

二手房成交： 一二线环比持平，三四线环比大幅增加。15 个城市事手房成交面积477万平，环比+6%（一线+5%、事线+2%、三四线+29%），同比+4%（一线-37%、事线+26%、三四线+153%）。

住宅类土地供应一线城市矛盾突出。2 月100 城住宅类土地供应规划建面2410 万方（一线149 万方、事线970 万方、三线1292 万方），同比-14.7%，成交规划建面3302 万方（一线121 万方、事线1655 万方、三线1525 万方），同比-35.1%。

随着房企融资难度加大，行业优胜劣汰不断加速，资产、信用俱佳的房企更有可能在此轮淘沙中提升市场份额。2017 年年度策略筛选三类公司的投资机会：1、追求现金红利（公司仍处于稳定发展阶段）金融街、首开、保利；2、追求资本回报（公司仍处于高增长阶段）招商蛇口、华夏、北京城建、新城；3、追求价差目标（存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会）。国企改革标的：天健、上实发展、陆家嘴、京投、中航、；产业整合及强市值管理动力：金科（多次提示融创入主，尤其值得重视）、华夏、福星、泛海、嘉宝。重组壳资源建议关注：华鑫股份（重组转型小市值券商股）、深物业（未覆盖）、沙河（未覆盖）、阳光股份（未覆盖）等。

风险提示：楼市短期回调风险，3 月美国加息预期实现带来国内流励性收紧，增发解禁压力，过热城市的再度调控，经济恶化等带来行业景气度下降等。