当前板块处于阶段性底部区域，1 季度可能出现来自于15-16年量价起升带来公司业绩释放的估值修复的反弹机会。

投资要点：

12 月房地产板块下跌6.9%，在甲万28 个一级子行业中排第23 位，同期上证综指和沪深300 指数分别下跌4.5%、6.4%，跑输大盘。

数据显示，调控初显成效，苏州样本住宅均价出现环比零增长、深圳环比负增长。在我们观测的20 个主要城市中，除天津、南京涨幅环比持平外，其余18 个城市环比均收窄，其中南昌、苏州、长沙、惠州环比收窄3.1、2.7、2.4、2.2 个百分点，调控成敁显著。部分城市达到环比零增长的调控目标，是本次调控效果逐步显著的积极信号，市场预期正在逐步扭转，预期12 月样本住宅平均价格将有更多热点城市达到调控目标（实现该目标一方面来自于严控政策，另一方面对高价楼盘预售许可控制）。

12 月45 城一手房成交面积在11 月下跌后出现反弹，其中，三四线持续回暖，去化加快（符合我们的预期）。环比+15%（一线+11%、二线+12%、三四线+25%），但调控从抑制成交总量因此同比-16%（一线-35%、二线-22%、三四线+17%），2016年全年累计同比+20%（一线-3%、二线+23%、三四线+28%）。15 个城市去化时间7.9 个月，环比增加0.7 个月、同比持平。其中一线4 城去化时间仅6.9 个月（环比增0.3 个月，同比降0.1 个月）、二线8 城去化时间8 个月（环比增0.8 个月、同比增0.4 个月）、三四线5 城去化时间10.1 个月（环比增0.9 个月、同比降4.9 个月）。

15 个城市二手房成交面积683 万平，环比-9%（一线-13%、二线-8%、三四线+2%），同比-16%（一线-37%、二线-7%、三四线+42%），2016 全年累计同比+38%（一线+15%、二线+54%、三四线+44%）。

回顾全年，一线供地严重不足主要由于政府推地少且稀缺，二线土地供应较稳定，三线供给减少主要由于响应去库存从供给侧降低土地供应，结构性供给矛盾突出。2016年100 个样本城市整体供应规划建面11.2 亿方（一线0.5 亿方、二线5.4 亿方、三线5.3 亿方），同比-4%（一线-19%、二线+10%、三线-15%），成交规划建面9.4亿方同比-4.6%（一线0.5 亿方-22%、二线4.6 亿方+9%、三线4.3 亿方-14%）。

多方呼吁楼市回归居住属性，长效机制建立可期。12 月以来中央多次表态，对房地产市场的关注空前。住建部对17 年房地产市场发展总方针是：1、千方百计抓好调控，确保市场平稳健康发展，继续执行限贷、限购政策，支持刚需、严控投机性购房；2、增加土地供应，土地管理法修改已列入立法程序，农村土地不国有土地有望同等入市、同权同价；3、整顿市场秩序；4、密切关注潜在热点城市；5、加快住房租赁市场立法，构建购租并举的住房制度。

当前板块处于阶段性底部区域，1 季度可能出现来自于15-16 年量价起升带来公司业绩释放的估值修复的反弹机会，但也面临增发解禁压力持续释放压力。中国城市群加速发展带来行业区域性结构性机会，因此受益和增长的公司、行业优胜略汰转型谋变低估值的公司、机构资产配置的现金红利公司值得重点配置。2017 年年度策略筛选三类公司的投资机会：1、追求现金红利（公司仍处于稳定发展阶段）金融街、首开、保利；2、追求资本回报（公司仍处于高增长阶段）招商蛇口、华夏、北京城建、新城；3、追求价差目标（存在国企改革、资产重组、强市值管理等主题性机会）。

国企改革标的：天健、上实发展、陆家嘴、京投、中航、中粮；产业整合及强市值管理动力：金科、华夏、福星、泛海、嘉宝。重组壳资源建议关注：深物业（未覆盖）、沙河（未覆盖）、阳光股份（未覆盖）等。

风险提示：短期回调风险，政策收紧销售下行，经济恶化等带来行业景气度下降等。