9月份我们多次提示政策风险，10月初21 城密集出台重量级调控措施，调控的执行利空行业基本面，对行业和板块较大抑制，整体投资建议维持実慎。长期来看行业的发展机会是区域性和结构性，关注短期个股的交易性机会。

投资要点：

9 月初起我们多次提示政策风险得到验证，10 月初重量级调控政策密集出台后，对行业和板块产生抑制作用，10 月份板块是申万28 个一级子行业中唯一下跌的，跌幅0.4%，而同期上证综指和沪深300 指数分别上涨3.2%、2.6%。目前来看，调控已经初步显敁，主要受调控城市成交开始缩量，但价格方面预计难以短期有效回调。

因而调控效果仍徃继续观察，行业趋势性投资机会或需要继续等徃。

有效缩量的原因：1）限购执行，抑制部分网签；2）短期供应减少，部分开发商在价格监管以及预售条件趋严（比如必须一次性公开全部销售房源）等情况下或减少预售甲请，比如深圳、北京近期新盘入市明显减少；3）购房客户观望情绪浓。

价格短期难以回调：1）开发商短期资金状况良好，不着急降价促销。前三季度大部分开发商把握住市场时间窗口取得靓丽的销售业绩，回款良好。123 价A 股房企三季末预收款项同比增34%达14656 亿元，已超15 年全年行业营收11924 亿元，现金覆盖短期有息负债的比例达164%，同比提升78 个百分点，短期偿债能力显著增强，货币资金达十年内最高值3062 亿元，去年同期为-831 亿元。2）仍本轮调控背景来看，不此前几轮调控不同之处在于本轮调控首次面临着宏观经济下行，所以除提高首套/二套首付比、严查购房资金来源外，不存在加息等使得购房资金成本上行的担忧，这也使得房价回调的压力较小。3）土地在一二线核心城市仍属“稀缺”，开发商土地成本未下降，预期房价仍会上涨。

但是，我们一直认为，本轮调控决心不应当低估，中央连续发声有保有压，若不能快速实现尽快遏制房价过快上涨、防范房价失控风险，可能有进一步的政策出台或更多城市跟进调控。近期我们看到政策执行，特别是加强舆论监督引导和严查扰乱市场的中介、开发商行为，对过热市场降温、引导市场理性健康发展是有效的。统计局公布15 个一线和部分热点二线城市10 月上半月的房价环比涨跌幅度看，房价走势趋稳。

但另一方面从二手房价格指数来看趋势尚不明显，北京信达泰和提供的中国二手房指数显示，深圳、南宁、合肥、北京、南京、惠州和珠海7 城涨幅变化不大，厦门、无锡、广州、上海、佛山、苏州、武汉、济南、福州、郑州和天津11 城涨幅明显收窄，仅南昌、东莞和成都涨幅继续扩大。二手房受开发商和政府的管控相对较小，调价比较方便，也能更快速的反映市场情绪。

核心城市及其周边城市群中具备优质资源或者资源获取能力强的，或者具备可持续发展模式的企业，行业调整中将强者恒强，“资源”+“前景”的公司未来持续发展难以受影响。5 大城市群发展仍维持乐观判断，同时热点城市楼市需求将外溢到周边3、4 线卫星城，有利于该区域布局的公司，如华夏、招商、金科。10 月在我们公司报告及日报中持续推荐的公司表现靓丽，多个投资机会均是市场首个捕捉到的团队，其中廊坊发展短期内涨幅达25%，城投控股26%，金科股份17%，中航地产14%，京投发展7%等。短期险资或大股东增持的公司可能持续活跃，如，廊坊、城投、嘉宝、金融街、金科、京投、华夏幸福、招商蛇口。关注陆家嘴、泛海、天健、上实、保利、首开、华发、世茂、新城等。

风险提示：销售低于预期，经济金融环境恶化，需求不能持续，美联储超预期加息。