我们判断行业进入 平稳期，销售增速缓慢回落、投资增速平稳，政策层面中央定调去库存和补短板并存，差异化调控促板块去沙留金。无风险收益持续下降，波励市场中资金更偏爱“价值”股、重视企业业绩和现金流，我们认为房地产发展转向区域性和结构性，现有企业在核心城市圈具备存量资源戒在获取资源上具备竞争优势的，更值得配置。

投资要点：

受万科、苏宁环球等大市值个股复牌补跌影响，房地产（甲万）指数7 月跌3.7%跑输大盘。但是从我们推荐个股来看，我们中期策略以来主要推荐的11 支个股平均涨幅2.86%跑赢上证综指1.2 个百分点。其中重点推荐的招商蛇口、华夏幸福、金融街、上实发展月度录得优秀表现，月度涨幅5%-11%。

随着市场低风险投资收益率的持续走低，市场打击题材炒作避免大的波动风险，资金逐渐重视企业业绩和现金流，地产板块蓝筹估值低、分红更加充分，使得高股息率成为可能，而保险资金的大量增持地产股从侧面说明了这一偏好。我们认为，在核心城市圈具备足量的优质资源、未来在这些地区具备独特的获取资源优势、增长质量前景好的个股值得重点配置。

继续循着“不城市群共成长”的思路，推荐具备核心竞争力的：“独特盈利模式和资源”

的“招商蛇口、华夏、陆家嘴”，“地铁上盖”的“京投发展”、核心城市“资源丰富戒获取资源能力强”的“城建、泛海、金融街、天健”，核心城市“解决同业竞争”的“上实”，布局于“城市群”的“保利、新城控股”，以及“地产服务产业链”新秀“嘉宝集团”。提醒关注存股权之争的“廊坊发展、金融街”以及上述公司在央企整合、国企改革背景下主题性投资机会。

我们判断行业进入平稳期，销售增速缓慢回落、投资增速平稳。1）中央政治局会议首提“抑制资产泡沫”，在去化不均衡下，将贯彻一城一策以及“一二线增加供给不三四线去库存并举”的调控思路。7 月百城房价连续第12 个月出现双涨，沪、深、南京、合肥等本轮房价领涨区域的调控相继落地。另一方面，本月内山西、成都、内蒙等分别从信贷、购房补贴等方面促进去库存。2）销售增速缓慢回落。7 月48 城一手房成交面积环比-5%（一线+3%、二线-6%、三四线-9%），同比增13%（一线-10%、二线+20%、三四线+15%。18 城二手房成交面积环比+9%（一线+51%、二线0%、三四线-4%），同比+2%（一线-25%、二线+17%、三四线-6%）。3）土地市场核心城市供给不足，争夺仍未降温，7 月百城住宅类土地总体供应面积0.33亿平（环同比-32.1%、-18.2%），其中一线供应同比-63.9%。1-7 月累计一线供应同比-45.4%，二线+9.1%、三四线-7.8%。成交7 月总体0.33 亿平（环同比+2.8%、-3.8%）。政府限制央企高价抢地、增加供给等手段给土地市场降温避免过热风险。

央企、实力开发商更多通过央企整合、国企改革、购并、以及独特盈利模式获取优质开发资源，通过这些途经它们的竞争优势将更加突出。

风险提示：销售低于预期，经济金融环境恶化，需求不能持续，美联储超预期加息。