2-3月估值修复行情后，4-5 月市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落，但销售继续向好、开发投资增速持续回升，基本面托底估值。在市场风险偏好不稳定、大盘磨底时，精选优质、区域性、主题个股安全边际高，真价值低估值，攻守兼备。

投资要点：

2-3 月我们提出“极寒已过、春暖花开”，板块强劲反弹，4-5 月由于部分城市房价上涨过快和土地市场过热引发市场担忧局部调控冲击回暖态势股价回落，房地产（甲万）指数5 月跌2.7%跑输大盘。我们认为行业景气度无忧，板块个股则在回调后较真实资产价值大幅折让，主流公司RNAV5-6 折，部分PB 低于1，部分个股股息率超4%。从我们跟踪的公司来看，1-4 月大部分公司销售同比增速超预期（如万科73%、招商蛇口92%、保利98%、新城155%、首开201%），预计前5 月即可完成半数年度销售任务（首开预计完成78%历史），良好的销售为盈利带来良好条件。

5 月最后一个交易日，A 股放量大涨，美国加息预期在被消化，以及A 股加入MSCI和深港通开通预期情绪影响，实际上纳入MSCI 和深港通的开通公告后将分别在至少17 年5 月和16 年Q4 执行，且资金的流入是渐进的。这种情况下，行业景气度无忧、市场资金充裕，有价值支撑、有增长前景而低估值个股，是攻守兼备的良品。

仍坚定看好行业的销售和投资景气的可持续性。1）政策继续托底，因城施策去库存基调不变，市场对调控预期已有所消化。4 月政治局会议释放有序消化房地产库存信号，意味着供求将得到平稳释放，有利于行业稳定；近期由于部分事线城市土地过热引起地方政府关注，但过热城市中主要是上海、苏州、南京等因库存紧张、房价上涨早已引起社会关注并且已出台相应政策调控的城市，并未影响到绝大部分城市的去库存进程，陕西、广西南宁、江西新余等仍在落实购房补贴等政策。2）5 月销售高位盘整，房价继续上涨。5 月百城住宅均价环比上涨1.70%，涨幅较上月扩大0.25 个百分点；同比上涨10.34%，涨幅较上月扩大1.36 个百分点。53 城一手房成交面积环比-10%（一线+4%、事线-12%、三四线-13%），同比增21%（一线-7%、事线+30%、三四线+15%；事线24 城、三四线25 城分别有18、18 个同比正增长）。

15 年330 新政后需求得到极大释放，15 年4-6 月成交面积不断创新高，在高基数上5 月份的成交仍然保持同比21%的增速，环比-10%但一线城市仍保持了4%的正增长，1-5 月累计成交同比增44%。我们预计全年增速10%以上。3）核心城市库存有限，部分开发商加大投资开工力度，投资继续向好。1-4 月同比增长7.2%，增速提高1.8 个百分点。我们测算如果剩下月份每月同比增速能保持在2%-3%，则全年增速达10%概率大。4）土地市场继续分化，库存结构趋于合理。部分事线城市土地过热“地王”频出，但这些市场经济及人口流入具备一定支撑，本身库存有限；而三四线土地市场相对平淡，并且政策支持销售，处于有效去库存的道路上。

优质、区域性、主题个股安全边际高，改革转型先锋、布局并受益三大经济圈和长江经济带、中长期发展有质量增长有前景的绩优个股安全边际较高，值得重点配置：金融街、招商、城建、首开、上实、天健、嘉宝、华夏、保利、中航、京投、泛海。关注：外高桥、丐联、福星、陆家嘴、张江。

风险提示：销售低于预期，经济金融环境恶化，需求不能持续，美联储超预期加息