事件:

财政部、国税总局和住建部2 月19 日联合发布《关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》,2月22 日开始,不限购城市开始实施房地产交易环节契税、营业税优惠政策,北上广深四大限购城市不享受二套房契税和营业税优惠政策。

观点:

1.政策频出映射政府稳增长意图

在经历去年的房地产销售金额新高之后,今年稳定房地产市场的压力已经开始全面爆发,仅在一周内,住房公积金存款利率提升和契税、营业税优惠两项政策接踵而来,月内关于房地产行业的刺激政策已经多达3 项,无一不体现中央“去库存”的决心和“稳增长”的意图。在结构转型和产业升级的过渡时期,要达到平滑经济增速的目标,房地产行业仍然需要发挥其支柱产业的作用,从而为战略性新兴产业发展和产业升级提供时间,房地产行业的刺激政策在一季度高频推出符合我们的预期,有利于支持房地产行业“春天”的长度。

2.系列政策可能导致分化程度加剧

不论是月初的商贷首付比例降低,还是本次税收政策优惠,限购的北上广深四大一线城市都几乎被排除在外,政策空间不大,可以看出监管层城市分级调控的目的,也可以反映出一线城市目前房市仍然热度较高。我们认为近期的一系列政策可能将部分销售火热的二三线城市行情热度进一步推高,对库存压力较大的三四线城市有一定利好,但利好有限。同时,鉴于税收优惠政策立刻影响二手房交易而对新房交易存在明显时滞,新政对于二手房市场的刺激程度较大。

3.鼓励改善型需求提升

此次营业税优惠政策将90-114 平米、114 平米以上两档合并为90 平米以上一档,并将惟一144 平以上的房产契税减低至1.5 个百分点,较2015 年政策降低1.5%,二套房的各面积级别的契税也实现了普降,有力的降低了此类房地产交易的税收成本,可谓对改善型需求的巨大支持。举例来看,如果在南京购买惟一114 平米以上总价为300 万的房产,2015 年需要缴纳9 万契税,新政策后则只需要缴纳4.5 万;购买二套房面积小于90 平米的房产优惠力度更大,假设房产总价200 万,原来需要缴纳契税6 万,现今只需要缴纳2 万,降幅巨大。

4.刺激政策仍有巨大空间

随着中国经济增速的进一步放缓,房地产行业稳增长重要性进一步凸显,央行、住建部、财政部、国家税总等部门陆续联合发文支持行业发展。当前市场对贷款首付下降、个税抵扣项扩大等政策仍有预期,我们认为未来仍将有一系列刺激政策出台,期待行业在政策叠加效应下的行业稳定发展和公司绩效的超预期增长。

结论:

虽然当前政策频出不能改变行业“分化”的格局,但一系列刺激政策无疑极大的表现了政府稳定房市的决心,一定程度上改变市场对于行业发展预期,有利于行业整体估值的提升。我们认为三类公司有望享受本轮估值修复的利好:第一类是聚焦区域经济发展同时又有业绩保证的题材股中国武夷、荣盛发展、华发股份和京投银泰,第二类是将转型进行到底的中国高科、南京高科和金科股份,第三类是成长稳定、业绩稳定的全国龙头房企招商、保利和万科。目前受累于近期资本市场的弱势,此类股票被错杀,在整个地产板块受益政策支持的情况下,有望获得超过行业估值回升的水平,对前述股票维持“强烈推荐”的评级。