三季度营收利润增速大幅回落、全年业绩依旧承压:前三季度,营收和利润虽然有所恢复,但远比二季度要差,二季度营收和业绩的同比增速均接近12%:1)营收增速10.2%:前三季度住宅房企营收达4495.9 亿元,同比增长10.2%;重点房企营收达3192.0 亿元,同比增长15.4%;其中,第三季度住宅房企营收环比下降,但仍远好于第一季度情况;2)净利润同比增4.0%:前三季度住宅类房企净利润399.5 亿元 ,同比上升4.0%;22 家重点房企实现净利润329.5 亿元,同比上升11.1%,表现好于整体住宅类房企。

行业集中度逐年提升,但增速放缓:1)TOP22 营收占比71.0%,净利润占比82.5%:前三季度,22 家安信重点房企营收和净利润占91 家住宅地产类房企的比重逐年增长,分别升至71.0%和82.5%。2)从销售额来看,集中度首降。TOP10 为17.33%,同比下降0.06 个百分点;TOP20 为23.18%,同比下降0.12个百分点;TOP50 为32.04%,减少了0.17 个百分点。同时,TOP100 房企金额集中度达39.47%。从销售面积来讲,集中度则略有上升,但增速放缓。前三季度,TOP10、TOP20 及 TOP50 房企同比增速为11.86%、15.20%、20.43%,分别增加1.02 个百分点、1.17 个百分点及1.09 个百分点,增速低于2014 年前三季度。

ROE 微降、利润率、杠杆和周转率与去年同期持平:1)行业ROE 水平略有下降,杠杆和周转率趋稳:住宅类房企,前三季度ROE 为5.3%(全年预计12.8%),较去年同期6.3%,整体水平略有下降。而安信重点房企表现略好于整体住宅类房企,前三季度ROE 在6.5%;2)毛利率近年下行趋势得以遏制,净利率同比小幅下降:行业毛利率与去年同期持平,保持在25.6%;前三季度行业销售净利率在9.9%,该指标和去年的11.2%相比有所下降;重点房企盈利能力超过行业平均。其中前三季度销售毛利率为26.9%%,高于整体住宅类房企1.3 个百分点;销售净利率达11.2%,高于整体住宅类房企1.3 个百分点。

存货增幅放缓、去化依旧路漫漫:前三季度,整体住宅房企存货量达23148.9亿元,同比上涨19.5%,增幅较去年同期的55.1%有所回调;其中安信重点房企存货量为14750.3 亿元,同比上涨19.7%,增幅较去年同期的81.8%有所缓解。而从横向来比,安信重点房企的同比增长率19.7%,与整体住宅类房企持平。

回款率改善明显、现金流压力缓解:前三季度行业回款改善明显,销售商品收到现金/营业收入比例提升至150.6%,好于14 年同期的134.9%;行业现金保持快速增长,前三季度现金及其等价物达4046.7 亿,同比增速达48.6%;现金占资产比例达11.5%,较去年同期的9.2%有所上升。

投资建议:三季度相比二季度的高速增长而言逊色不少,行业盈利能力下行趋势的缓解多得益于二季度的发力,虽然政策密集布局,双降、开放二胎等多轮驱动,但仅对供需结构相对健康的一二线城市效果较为明显,持续的降息周期大幅降低了购房者贷款压力,尤其是一线城市房价将持续回升,购房热情再度被点燃,投资依旧建议聚焦一线地产和地产国企改革股:1)一线地产:嘉宝集团、华夏幸福、中国武夷、保利地产;2)改革转型:南京高科、中房地产、高新发展、云南城投。

风险提示:一线房价涨幅过快、资金链年底趋紧