投资要点:

投资增速增长乏力。 1-8 月房地产投资 6.11 万亿元(+3.5%),增速较 1-7 月下滑0.8pc,降幅在 6、 7 月收窄后又有所扩大;8 月单月投资增速同比-1.1%,自 14 年 12 月首次出现同比负增长后再次负增长。 分类型看,单月同比、环比增速仅办公楼为正增长;分区域来看,同比增速东部继 14 年 12 月以后再次出现单月负增长,但 1-8 月投资累计同比增速东部+3.7%仍比中西部要高。

施工面积增速降至新低。 1-8 月房屋施工面积+2.5%,降幅环比持平,其中住宅施工面积+0.23%且单月同比-25%,降幅较上月扩大 3pc。 1-8 月累计新开工面积同比-16.8%,降幅不 1-7 月持平,8 月单月同比-16.7%降幅比 7 月收窄 4.6pc,其中住宅和办公楼降幅都有所收窄。 土地购置面积 1-8 月同比-32.1%(1-7 月:-32.0%)、成交价款-24.6%(比1-7 月收窄 1pc),8 月单月土地购置面积同比-32.4%,降幅比 7 月扩大 9pc。

销售继续走高但单月增速放缓。 1-8 月商品房销售额+15.3%,增幅比 1-7 月扩大2pc;其中住宅+18.7%,增速比上月提高 2pc,办公楼+12.9%增幅环比扩大 11pc。 1-8月销售面积同比+7.2%增幅连续 3 个月扩大,其中住宅+8%,办公楼 14 年 2 月以来首次同比正增长。 从单月增速来看,8 月销售同比增速比 7 月放缓 4.8pc。 分区域看销售额,东中西部至本月累计同比增速较 1-7 月继续回升, 单月来看 8 月同比增速仍以西部为最高,东中西部同比增速都比 7 月放缓。

资金来源同比增速继续回升。 1-8 月到位资金+0.9%,增速较 1-7 月回升 0.4pc,其中国内贷款-4.8%、 利用外资-40.1%降幅继续扩大,个人按揭款、 预收款增幅都较之 1-7月扩大。 8 月单月国内贷款同比下滑,利用外资-79.9%,个人按揭款+44.3%增幅扩大。

政策刺激力度不减。 继央行双降后,“限外令”放开利于外国人在华购房和投资地产,住建部等又降低公积金二套房首付比至 2 成,不 930、 330 政策遥相呼应,北京、武汉等已开始落实。 地方方面,京沪穗等再下调公积金贷款利率,贵阳、山东、辽宁等调整公积金政策,同时辽宁制定二手房交易个人所得税激励政策鼓励购房。

本月投资增速降幅一改收窄趋势有所扩大, 销售仍保持较好的增长且到位资金有所增长,但从 8 月开始增幅比 7 月放缓及我们观察的重点城市 9 月上旬成交情况来看,“金九”乏力,有政策加码需要,不排除进一步降低商品房“二套”首付至“两成”以托底经济。

风险提示:政策宽松不及预期,经济不振影响住房消费,楼市回暖缓慢等。