投资摘要：

二三线城市化进程将加快。我国城市化从1996 年的30%提升到2009年的47%，在这十三年间房地产开发投资从3216 亿元猛增到36232 亿元，增长了十倍多，年均增长20%以上。在全国31 个省市中，仍有17个省市城市化率低于全国水平，其中西藏和贵州的城市化率只有22.61%。各省市之间差距很大，二三线城市仍有很大空间，城市化进程在加速。

全年销售仍有增长，价格相比5 月略有回落。我们认为下半年房地产市场将表现为高位震荡，单月销售量会与去年同期相比有所下降，但全年销售面积预计同比增长10%左右；下半年商品房的销售价格不会有很大回落，按国家统计局的数据进行测算，我们认为商品房的销售价格相比5 月份预计回落5%左右。

房地产上市公司的抗波动强于我们预期。对135 家房地产上市公司测算，10 年企业预收款当年结算按50%计，保持盈利所能承受的最大销售价格下降幅度是约30%。进入5 月份商品房的销售已出现明显下降，如按销售额单一因素测算，销售额下降到50%时，业绩将下降62%。房地产上市公司完全有能力承受我们所预计的2010 年销售面积同比增长10%左右，商品房销售价格回落5%左右的市场波动。一旦我们预计的这种不利情况出现，10 年全年的净利润同比下降幅度低于10%。

投资策略：通过对一些经济指标增长数据进行分析，并综合考虑房地产开发投资同比增长和经济、交通设施改善等条件，我们认为山东、江西、吉林、陕西、安徽、广西、山西、湖北、内蒙、宁夏和新疆等省是值得关注的区域。虽然政策调控压力仍在，房地产行业整体的估值有向下调整的可能，但二三线城市的成长将是趋势。城市化二三线城市将显主推力已是必然，部分二三线城市的上市公司已具备长期发展的良好空间。在市场调整中，我们认为房地产股的估值已在底部区域，部分二三线城市的上市公司在2010 年的下半年已具备投资机会，我们建议重点关注鲁商置业、建发股份、漳州发展、香江控股、黑牡丹等。