核心观点：

2021 年中交地产积极推动营销活动促使公司销售金额实现稳步增长，相应的带来合同负债的快速增长，为未来业绩增长奠定基础。公司短期偿债压力加大，但是作为央企，潜在的偿债能力强，即使未来全力降杠杆，充裕的货值也能保障公司实现可持续发展。

一、销售金额实现稳步增长，利润率有望实现回升2021 年，中交地产实现全口径销售金额560 亿元，同比增长5.1%，实现回款591 亿元，同比增长56.4%。我们认为展现公司较高的盈利能力要从两方面入手，一是企业间的横向比较，能保持稳定或者行业相对高位的企业，盈利能力依旧较强；二是时间线上的纵向比较，在当下土地成本处于低位时，相应的能在未来给公司带来较高的盈利。影响公司利润率的还有一项指标是费用率，体现为利息支出的增加和销售费用的增长。

二、货值充裕，投资聚焦深耕城市

2021 年中交通过收并购、增资以及招拍挂的方式获取新项目24 个，新增土地储备超过370 万平米，剩余可开发土地1787.7 万平米，充分满足公司未来开发的需要，弥补了受三道红线限制公司较高的偿债压力无法再实现有息负债快速增长的缺陷，即使中交减少投资，将工作重心向降负债转移，其拥有的货值也能满足公司销售业绩的稳定提升。

三、短期债务压力增加，但潜在偿债能力强

2021 年，中交三道红线相关指标表现不佳，主要原因在于短期有息负债的快速增加，但是我们认为这不能说明公司偿债能力较弱，作为央企，中交具备较强的融资优势，在2021年融资环境整体偏弱的情况下，中交以AA+信用首次成功注册储架20 亿元，通过购房尾款ABS 成功发行11 亿元，不断拓展新的融资方式，以支撑公司的可持续发展。