Q4 可能是今年地产股最好的投资时点

从9 月统计局数据来看，行业基本面依然处于下行通道，但地产金融、调控政策边际改善的曙光已现，政策拐点或将先于基本面拐点到来。我们认为Q4 可能是今年地产股最好的投资时点，核心在于压制地产股的两座大山：

利润率和政策，都有望出现边际变化。我们建议从终局思维选择头部房企，享受估值修复空间，同时可以关注彻底转型的部分房企。

产业链前端依然低迷，竣工大幅走弱

9 月开发投资自2015 年以来首次出现当月同比负增长（剔除疫情影响的2020 年1-2 月），除了源自产业链前端的低迷外，竣工端表现同样不佳：1）土地市场热度持续低迷。尽管第二批集中供地的逐步开展使得一二线城市住宅类土地成交规模同比有所恢复，但从溢价率、流拍率以及三四线城市成交情况来看，房企受制于融资环境恶化和销售下行，拿地仍然较少。2）弱拿地+冷销售，新开工依然低迷。3）竣工大幅走弱，或与部分房企资金链紧张导致项目不能如期竣工有关。

销售依然低迷，按揭贷款和调控政策或将迎来边际改善9 月销售面积和销售金额两年平均降幅进一步扩大，销售面积与2016-2020年的9 月相比，创出最低水平。随着销售持续下行，按揭贷款和调控政策均有望迎来边际改善。按揭贷款方面，9 月底以来央行对于地产金融的表述有所缓和、能够腾挪房贷额度的RMBS 发行规模创出年内新高。调控政策方面，根据我们跟踪，9 月以来重点城市调控放松政策出台8 次，收紧政策出台7 次，年内放松政策数量首次超过收紧政策，暨长春后，哈尔滨也通过组合拳维护房地产市场平稳。不过，同时需要关注房地产税可能的试点扩大给当地房地产市场带来的不确定性。

销售回款和融资渠道继续走弱，央行地产金融表态趋于缓和9 月到位资金同比下降11.2%，连续3 个月同比下滑。具体来看：1）房贷集中度管控，叠加部分房企信用事件后部分银行过度收缩房企额度，开发贷依然在收紧；2）销售回款在销售走弱、房贷额度管控下依然低迷；3）部分房企信用事件导致房地产信用环境持续恶化，境内外债券、信托等融资渠道受阻。10 月15 日央行金融市场司司长邹澜指出央行、银保监会已于9 月底“指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放”，我们预计房企融资环境有望迎来边际改善。

从终局思维选择地产股

我们继续重点推荐：1）财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）更具备中长期配置价值的优质物业管理公司：旭辉永升服务、中海物业、碧桂园服务、新大正、招商积余等；4）转型房企：

鲁商发展、华联控股等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。