21H1 归母净利同比+29.5%至1.6 亿，主要源于股权处置投资收益8 月25 日公司披露2021 半年报，21H1 公司实现营收49.5 亿，同比-17.5%；实现归母净利1.6 亿，同比+29.5%。21H1 盈利主要源于处置部分子公司股权贡献投资收益6.4 亿。考虑到行业总体利润率下行，我们下调公司毛利率，上调投资收益，预测公司2021-2023 年EPS 0.73、0.90、1.10 元（前值0.79、1.07、1.43 元）。考虑到公司拿地销售高增长在业绩层面的中长期兑现以及未来集团资源的协同支持，维持50%估值溢价，给予公司2021 年9.6倍PE 估值，目标价7.01 元（前值7.35 元），维持“买入”评级。

结算质量有所下降，投资收益支撑盈利表现

21H1 地产结算波动导致营收同比-17.5%，毛利率同比-5.5pct 至20.5%。

此外销售、拿地快速扩张持续推升期间费用，21H1 三费占比同比+8.5pct至18.0%。公司归母净利增长源于：1、表内合作开发项目结算放缓，少数股东损益同比-61.2%至1.1 亿；2、报告期处置部分子公司股权，出表后公允价值重估收益6.4 亿，带动投资净收益提升至6.8 亿（去年同期为-0.5 亿）。

受益于销售回款的持续高增长，报告期末公司合同负债较2020 年末大幅+62.9%至356.5 亿，为2020 全年营收的2.9 倍。

销售高歌猛进，土储保持高强度扩张

21H1公司实现全口径、权益销售金额320、216 亿，同比+160.6%、+144.9%；全口径、权益销售回款259、196 亿，同比+158.4%、+169.0%。土地投资把握北京、天津、惠州、重庆等重点城市“两集中”机遇，21H1 新增土储建面、价款、权益价款261.5 万平、286.6 亿、201.5 亿，同比+34.7%、+5.3%、+98.7%。权益口径投资强度93%，较2020 全年+25pct。报告期末公司在建待建土储总建面1891 万平，较2020 年末+15.7%，深耕核心一二线城市。

负债结构继续优化，三条红线延续橙档

报告期末公司借款余额645.8 亿，较2020 年末+41.7%，其中银行借款、债券合计占比54.5%，较2020 年末+8.6pct。报告期末公司净负债率、扣除预收账款的资产负债率、现金短债比较2020 年末分别+30.0、+0.2、+3.8pct至234.8%、83.6%、146.9%。三条红线延续“橙档”，短期现金保持充裕。

看好2023 年销售步入千亿梯队，维持“买入”评级预测公司2021-2023 年EPS 0.73、0.90、1.10 元（前值0.79、1.07、1.43元），参考可比公司2021 年PE 均值6.4 倍（Wind 一致预期），给予公司2021年9.6 倍PE 估值，目标价7.01 元（前值7.35 元），维持“买入”评级。

风险提示：行业政策风险，行业下行风险，经营风险。