金融管控以及土拍政策成监管焦点，优化土拍竞价规则近期监管层针对房地产调控连续发声，在重申“房住不炒”以及地方主体责任基础上，进一步强调了金融管控以及土拍政策环节在房地产调控中需发挥的作用，同时将北京、长沙模式列入调控范本。范本城市的土拍模式特征有加强购地资金资格审查、房地联动限价从严、竞品质以及限马甲，我们认为这些竞拍规则未来有望得以推广。土拍新模式下，我们认为未来房企盈利空间趋于稳定，对房企集中度的影响中性。尽管利润率上行空间有限，但资金状况较优、产品力较强的房企有望进一步扩展市场份额。

首批集中供地部分热点城市依然高热，是优化土拍竞价规则的主因本轮监管层表态进一步体现中央稳房价、稳地价的坚定立场，并且在具体措施（北京、长沙模式列入调控范本）以及管控力度（八部委联合发文）上都有更为明确的指示。从 22 城首批集中供地成交结果来看，整体量价相对稳定，但热度分化，22 城中溢价率最高的城市达 44%。局部区域土地市场高热不利于稳房价预期的形成，这是本轮监管层对土拍政策予以关注的主要原因。从分布来看，资源稀缺度最高的一线城市溢价率温和，北京、上海溢价率分别仅为 8%和 6%，较 20 年水平均有所下降。这说明土拍规则在控地价方面可发挥较大作用，我们认为未来北京模式有望逐步获得推广。

范本模式特征：加强购地资金资格审查、房地联动限价、竞品质、限马甲参照北京、长沙模式，从政策引导方向来看，土拍规则的优化主要有如下几个方面：1、加强购地资格及资金审查，强调既有政策的严格执行，从房企资金终端强化融资管控，我们预计未来将进一步规范购地资金来源，压缩“前融”空间，引导房企去杠杆；2、房地联动限价趋严。北京是房价、地价双限政策最为严格的城市，我们预计未来热点城市房地价限制将进一步趋严；3、竞品质成为方向。北京模式的一大特色即把第二道门槛的内涵从保障体系建设拓宽到品质上；4、限马甲。长沙超七成地块有限马甲规定，这可以降低舆论热度，一定程度上减少不公平竞争以及变相“围标”现象的发生。

土拍新模式的影响：盈利空间趋于稳定，房企集中度影响中性房企盈利性角度，我们认为随着双限政策趋严，盈利空间更趋于稳定。以出让地块全部限房价的城市来看，纵向比较，本批项目的地货比整体略低于19、20 年，但随着第二道门槛领域的拓宽，意味着隐性成本有所抬升，即盈利改善空间不会过于显著。从房企集中度角度，我们认为影响相对中性。

整体而言，有利于财务健康的重点房企扩张，同时具备复合开发能力的房企将脱颖而出。强化购地资格和资金审查进一步抬升竞拍房企的现金流要求，“竞品质”也有助于重点房企将产品力优势转化为扩张优势；同时，限马甲等措施，又会在一定程度上削弱大型房企的优势。

关注财务稳健、产品力强的房企

行业去杠杆的阵痛期内，限价管控进一步强化销售降速和利润率探底。但土拍规则的修缮旨在“稳房价、稳地价”，尽管利润率上行空间有限，但资金状况较优、产品力较强的房企有望进一步扩展市场份额。重点推荐 1）财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）顺应存量资产价值重估趋势的房企：招商积余、新大正等。

风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。