销售投资降速，竣工迎接高峰

2021 上半年行业维持高景气，6 月销售投资受基数影响增速放缓，土地投资有所回升，新开工缓慢修复，竣工迎来短期高峰。土地新政下第一批集中供地同样体现高热度。企业积极去化，财务结构持续优化；政策供给侧改革升级，构建长效联动机制，多元化方面物管多点开花，渠道重塑新房营销格局，头部经纪公司有望持续受益。我们认为长效机制的实施推动行业褪去对杠杆的依赖，推动财务结构优化，重塑行业竞争格局，看好优质房企的估值重塑机遇。

开发投资增速平缓下行，竣工高峰如期而至

2021 年 1-6 月全国房地产开发投资无论是同比 2020 年还是相比 2019 年同期增速均延续平缓下行。1、土地投资结构性修复。6 月 22 城完成首批集中供地，带动土地成交价款单月同比增速达到年内新高的 16.9%；2、新开工降幅缓慢收窄。6 月新开工面积同比减少 3.8%，降幅较 5 月收窄 2.3 个百分点；3、半年度时点房企加速交付结算，竣工迎来高峰期。6 月竣工面积同比大增 66.6%，带动累计同比增速跃升至 25.7%。4、6 月末施工面积同比增长 10.2%，增速较 5 月提升 0.1 个百分点，施工面积短期的结构波动对施工投资的影响或是 6 月开发投资增速放缓的主要原因。

基数爬坡，销售降温

2021 年 1-6 月全国商品房销售同比增速放缓除了受基数抬升影响之外，我们认为：1、行政调控升级加速需求侧的预期调整。2021Q2 我们监测的全国重点城市房地产调控收紧相关政策的出台数量 39 次，2019 年以来仅次于2021Q1 的 55 次；2、房贷利率加速上行和额度趋紧对成交的影响逐渐兑现。

6 月贝壳研究院监测的 72 城主流首套房贷利率为 5.52%，二套利率为5.77%，环比上浮 5BP、4BP，6 月房贷平均放款周期为 50 天，较上月延长 2 天；3、6 月销售均价连续两个月环比下滑，且环比降幅扩大至 4.4%，开发商或通过调整价格策略加速销售去化，可能加剧需求观望情绪。

资金面总体宽裕，结构性压力加剧

总体来看房地产到位资金同比增速平稳，且保持对开发投资增速的领先，但值得注意的是：1、开发贷依然在收紧。6 月国内贷款同比降幅进一步扩大至 16.1%。央行数据显示，6 月末全国房地产开发贷余额同比增速较 2020年末回落 3.3 个百分点，占各项贷款的增量是 2.7%，且同比少增 4012 亿元；2、按揭收紧对销售回款的影响开始显现。6 月定金及预收款同比增长12.7%，而个人按揭贷款同比减少 3.1%，且为年内首次负增长。外部融资持续收紧叠加销售回款不畅，中小房企资金链压力或进一步显现。

利润率静待改善，估值边际修复空间显现

重点推荐 1）财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）顺应存量资产价值重估趋势的房企：招商积余、新大正。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。