市场仍具韧性，看好优质房企估值重塑机遇

21 年以来行业销售依然维持高景气，土地新政下第一批集中供地同样体现高热度。企业积极去化，财务结构持续优化；政策供给侧改革升级，构建长效联动机制，多元化方面物管多点开花，渠道重塑新房营销格局，头部经纪公司有望持续受益。21Q1 基金持仓及最新板块估值分别为17 年以及10 年以来历史性低位，我们认为长效机制的实施推动行业褪去对杠杆的依赖，推动财务结构优化，重塑行业竞争格局，看好优质房企的估值重塑机遇。推荐万科A、金地集团、金科股份、中交地产、华发股份、招商积余。

行业：销售拿地延续高景气，政策构建长效联动机制21 年以来每个月的统计局销售数据均处于历史最高水平，二手房在调控政策、房贷利率回升的压制下，5 月分化加剧，部分城市热度下行较快。“两集中”新政下热度分化，热点城市土地成交竞争激烈；三四线城市成为“替代品”，溢价率明显升温。政策方面，我们认为在延续“房住不炒”政策基调之下，监管层面更为强调行政、金融、税收等调控手段的联动协调。对于需求侧，2021 年以来调控高频，但总体力度适当。对于供给侧，我们认为集中供地将进一步叠加长效机制，全方位加速行业整合。“七普”显示全国人口增速再创新低，但要素改革有望加速释放结构红利。

企业：销售拿地积极，财务结构持续优化

销售角度，百强销售额高增长。根据亿翰的数据，2021 年1-5 月百强房企销售金额同比增长55%，重点房企全年销售目标完成率达39%。拿地方面，在土地新政下龙头房企依然有较强的扩张张力，与此同时，区域性小型房企也能在一定程度上受益于集中供地，尤其是在热度相对较低的城市存在捡漏机遇。融资方面，信用环境趋紧，个别房企在今年这一偿债高峰期承压，也有若干重点房企实现了财务升级换挡。整体而言，大中型房企凭借持续优化的财务结构，融资成本依然处于改善通道。

多元化：物管多点开花，渠道重塑新房营销格局物业管理板块，梯队分化愈加显著。随着物管公司纷纷提出较高的增长指引，我们认为行业竞争将日趋激烈，规模梯队将加速分化，优质公司有望形成实体经营和资本市场的正向反馈，股东背景拓宽后股东层面合作值得期待。经纪板块，渠道已然崛起，现有O2O 交易平台为新房销售渠道的主要参与力量；龙头房企纷纷依托社区服务优势开拓经纪赛道；互联网巨头同样开启新一轮线下合作。我们认为头部经纪公司凭借前瞻的数字化基础和全生命周期的住房交易能力有望持续受益于新房分销渠道渗透率的提升。

策略：追求永续，静待改善

21Q1 公募地产配置连续5 个季度下滑，估值处于2010 年以来底部区间。

重点上市房企20 年股息率（相对6 月6 日收盘价）均值4.6%，与同期10年期国债收益率利差持续扩大。我们认为长效机制的实施将重塑行业竞争格局，看好优质房企的估值重塑机遇。重点推荐1）财务报表健康，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）顺应存量资产价值重估趋势的房企：招商积余等。

风险提示：疫情、行业政策、行业基本面下行、部分房企经营风险。