总量衰减下仍存结构红利

虽然七普数据进一步加深人口老龄化的担忧，但是总量衰减之下依然存在结构性红利。我们认为以人为核心的新型城镇化，以户籍改革为重要突破口的要素市场化改革，家庭结构变化以及住房消费升级将进一步构建更加成熟、定型的高水平市场经济体制，优化房地产市场的供需结构，赋予城市群长期健康发展活力。

老龄化浪潮如期而至，生育政策调整推动结构改善“七普”显示全国人口总量2010-2020 年CAGR 0.53%创历史新低。其中2020 年60 岁以上人口占比较2010 年+5.44pct 至18.70%（高于1982 维也纳老龄化大会标准10%），65 岁人口占比13.5%（高于1956 联合国老龄化标准7%）；0-14 岁占比较2010 年+1.35pct 至17.95%。生育政策调整尤其是2015 年全面放开二胎对人口结构的改善开始显现，也伴随改善性住房需求和学区房需求热度的提升。贝壳研究院2020 年11 月19 日发布的《二胎家庭居住需求调查报告》显示，二胎家庭已经换房或者考虑换房的样本占比为33.6%，其中一线城市高达41.1%。

家庭结构变化对住房需求的影响不容忽视

“七普”显示全国家庭户的平均人口自1990 年的3.96 人连续回落至2020年的2.62 人，受文化观念、人口流动、住房改善等影响，家庭规模的持续收缩致家庭户和集体户数量2010-2020 年CAGR分别达到2%和6%左右，显著高于同期人口总量的增长。根据《家庭户数变化与中国居民住房需求》

（孙文凯-《社会科学辑刊》2020 年第6 期）的研究，“给定相同的家庭户数，人口数量并不显著影响房价；反之，给定相同总人口，家庭户数变化仍将显著正向影响住房价格。且家庭户数每上升1%，商品房平均销售价格上升0.672%”。

城镇化率依然有提升空间，新型城镇化战略引领高质量发展“七普”显示2020 年常住人口城镇化率为63.89%，较2010 年提升14.21个百分点，逐步进入成熟的城市型社会。当前城镇化率相比发达国家80%左右的水平依然有16pct 的空间，此外近年来政策更为强调以人为核心的新型城镇化战略。如2021 年新型城镇化重点建设任务提出：增强城市群和都市圈承载能力，转变超大特大城市发展方式，提升城市建设与治理现代化水平。我们认为城市群的协调发展与高质量的开发运营将进一步赋予地产行业长期健康活力。

户籍开放强化城市圈聚集发展，支撑区域地产长远发展空间“七普”显示2020 年全国人户分离人口为4.93 亿人，其中流动人口3.76亿，较2010 年分别+88.52%、+69.73%，占总人口的比重分别为34.90%、26.62%。2018 年以来国务院和发改委多次发文提出统筹开放落户限制，试行户籍准入年限同城互认和经常居住地登记户口制度，并且强调租购同权和基本公共服务全覆盖。“七普”显示珠三角和长三角人口10 年累计增速分别高达21%、9%，显著高于京津冀和成渝的6%。我们认为要素市场化改革，尤其是户籍制度的进一步开放有望加速城市群的聚集发展，支撑都市圈房地产市场的长期发展空间。

风险提示：行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。