利润率和杠杆率的调整之年

2020 年新冠疫情的反复扰动之下，上市房企盈利下滑，历史高价地块对报表利润率的挤压持续兑现，我们认为行业销售利润率已经筑底，21 年有望边际改善，行业扩储节奏稳健，优质头部企业土地集中度提升。重点推荐1）财务报表健康，未来有望受益于融资优势，并且在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；2）目前杠杆较高但未来有望改善，且土地储备或者周转能力拥有优势的房企：金科股份、中交地产、华发股份；3）顺应存量资产价值重估趋势的房企：新大正、招商积余等。

业绩：利润率加速下探，龙头韧性全面显现

2020 年总体房企营收同比增长12.3%，较2019 年下滑8.9 个百分点。归母净利润同比下降8.8%，增速较2019 年回落20.8 个百分点。2020 年房地产行业不易，在新冠疫情的突发影响下，上市房企的竣工受到影响，从而导致结算普遍放缓，叠加2017 年前后高价地的集中结算，各梯队上市房企盈利受到一定影响，出现了2015 年来首次净利润负增长。其中龙头房企营收和归母净利增速继续领跑，且归母净利占比自2016 年以来持续提升，归母净利集中度创2015 年以来新高。中型、小型房企营收和归母净利同比降幅依次扩大。

销售：回款降速，业绩覆盖度有所下降

2020 年总体房企“销售商品提供劳务收到的现金”同比增长6.5%，增速较2019 年下滑4.1 个百分点。2020 年总体房企预收账款营收覆盖率为120.3%，较2019 年下落3.0 个百分点。2020 年上市房企销售回款同比增速低于同期全国商品房销售金额同比增速2.2 个百分点，去化难度加大叠加2020 下半年流动性边际收紧对回款质量的影响开始显现。龙头房企销售回款增速平稳，回款占比较2019 年继续提升，同时小型房企增速在低基数下迎来反弹。

扩张：融资约束加速库存变现，龙头房企投资强度升至历史高位2020年总体房企购买商品接受劳务支付的现金同比增长6.2%，增速较2019年下滑15.3 个百分点；以该指标除以“销售商品提供劳务收到的现金”衡量房企拿地和施工强度，2020 年总体房企为74.5%，较2019 年下降0.2 个百分点。2020 年三条红线的实施开启地产金融层面的供给侧改革，杠杆空间的刚性制约加速上市房企存量项目的周转变现，同时随着2020 下半年以来土地市场溢价率的平稳回落，龙头房企凭借融资优势重启集中度回升。

融资：去杠杆节奏提速，有息负债增速连续2 年保持低位2020 年整体房企筹资活动现金流入总额24,492 亿元，同比增长18.8%，增速较2019 全年提升12.2 个百分点；2020 年整体房企净负债率为77.3%，较2019 年下滑8.7 个百分点；整体房企扣除预收账款的资产负债率为73.0%，较2019 年增长0.3 个百分点；整体房企货币资金/短期负债的比重为125.1%，较2019 年末增长16.6 个百分点。2020 年主流房企均通过加快开工去化、审慎投资拿地、加快竣工结转等措施加速报表改善，除扣除预收账款的资产负债率之外，大部分上市房企两项监测指标已经调整到位。

风险提示：行业政策风险；基本面下行风险；部分房企经营风险。