2020Q4 公募基金地产股持仓再创2013 年以来新低，板块配置性价比进一步凸显。综合考虑“不急转弯”的宏观政策定调，房地产长效机制的“落实”，以及“三道红线”、房地产贷款集中度管理等房地产金融审慎管理制度的“实施”，我们认为2021 年地产金融环境将“拨云见日”，拥有更高的能见度，市场将从过去追求爆发转向具备持续健康发展能力的房企。虽然销售和净利增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。

公募基金四季度地产股持仓占比再创2013 年以来新低2020 年四季度房地产板块的基金持仓总市值为932.8 亿元，环比下降6.1%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重1.77%，环比三季度下降0.62 个百分点，持仓占比首次回落至2%以内，再创有数据统计（2013 年）以来新低。2020 年四季度房地产板块相对标准行业配置比例低配0.99 个百分点，低配幅度自2020 年以来持续扩大。地产板块配置比例在所有行业分类中排名第7，相比三季度下降3 名。

公募基金持股集中度重启回升，增持龙头和优质二线成长公募基金持仓市值高于5 亿元的地产股共有9 只，相较三季度减少2 只，万科A、保利地产、中南建设持仓市值位居前三。持股市值TOP5 的地产股持仓总市值占板块持仓总市值的比重达到46.7%，环比三季度上升2.1个百分点。苏宁环球以411.4%的持仓市值环比增幅位居首位（报告期末持仓市值1.0 亿），2-5 名依次为华侨城A92.8%、招商蛇口6.6%、万科A4.1%、中南建设2.93%。基金持股变动占重点个股流通股比重来看，苏宁环球、中南建设、华侨城A、新大正、金科股份位居前5。

陆股通地产配置回落，加仓龙头万科、保利

2020 年四季度北上资金的地产股持仓总市值为435.8 亿元，环比下降9.6%，占陆港通累计资金使用额度的2.16%，资金占比环比减少0.55 个百分点。万科A、保利地产、招商蛇口、华夏幸福、新城控股持仓市值领先，保利地产、万科A、格力地产增持力度最大，持仓市值占比分别环比提升2.2、2.1、0.5 个百分点。

融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。