核心观点

12 月房地产投资、销售、融资高景气收官，全年销售面积和销售金额双双创出历史新高。疫情下的韧性表现，或将改善市场对于行业远期规模和头部房企成长空间的悲观预期。而随着房地产金融长效机制的落实，我们认为市场关注点将转向具备持续健康发展能力的房企，虽然销售和业绩增速难以回到过去的辉煌，但是更加稳健的发展预期将改变市场对企业的偏见，看好优质房企的估值重塑机遇。

拿地韧性+施工修复，投资延续景气周期

12 月开发投资同比增长9.4%，累计同比增速较1-11 月提升0.2pct 至7.0%。土地投资保持韧性，施工投资持续修复，使得行业景气度继续维持高位。1、土地投资层面：购置面积和均价数据短期波动较大，全年来看房企拿地还是在向一二线城市集中。2、施工层面：12 月新开工同比增速继续回升，需求韧性叠加“三道红线”压力，加快开工推盘依然为行业主基调；竣工面积大幅放量，高基数下同比仍然小幅下滑0.2%；新开工延续复苏，同时存量项目加快施工变现，施工面积同比增速提升至3.7%。

推盘放量和房贷利率低位改善共同支撑销售韧性12 月全国商品房销售面积和销售金额同比增速继续保持双位数高增长，全年销售面积和销售金额双双创下历史最高水平。我们认为年末销售韧性主要源于：1、房企在回款和销售目标的双重压力下加速推盘、加强营销：12月我们跟踪的31 城推盘面积同比上升11%，1-11 月为4%；2、房贷利率低位再改善，助力高推盘下去化率保持平稳：根据融360 的数据，12 月全国首套房贷款利率环比下降1bp 至5.23%，二套房贷款利率仍然为5.54%；12 月我们跟踪的10 城开盘去化率为66%，1-11 月为63%。

到位资金充沛，定金及预收款与按揭贷款增速背离12 月房地产到位资金同比增长21.8%，创出2016 年3、4 月后的最高增速，主要推动力是定金及预收款，同比增速高达33.3%，与销售韧性和房企对于回款的渴求相互印证。但个人按揭贷款并未同步放量，12 月同比增长3.7%，较11 月下滑14.6pct，或是因为年末房贷额度受到限制。12 月国内贷款和自筹资金同比增速分别为9.2%、18.8%，基本保持平稳。

韧性表现打破悲观预期，融资新政下估值体系有望重塑重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。