核心观点

2020 年三季度公募基金持仓数据显示地产股仓位创2013 年以来新低。2020年8 月多部委联合推动房地产融资长效机制，我们认为是改变行业发展路径的重大里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。未来行业真实集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强的竞争优势，房地产板块的估值体系也有望借此重塑。

公募基金三季度地产股持仓占比创2013 年以来新低2020 年三季度房地产板块的基金持仓总市值为993.1 亿元，环比增长6.1%。地产板块持仓市值占股票投资市值比重2.39%，环比二季度下降0.40 个百分点，持仓占比创有数据统计（2013 年）以来新低。2020 年三季度房地产板块相对标准行业配置比例低配0.85 个百分点，低配幅度自2020 年以来持续扩大。地产板块配置比例在所有行业分类中排名第4，相比二季度维持不变。

公募基金持股集中度持续下降，依然偏好二线成长和物管龙头公募基金持仓市值高于5 亿元的个股共有11 只，相较二季度增加2 只，万科A、保利地产、中南建设持仓市值位居前三。持股市值TOP5 的地产股持仓总市值占板块持仓总市值的比重达到44.6%，环比二季度下降1.1 个百分点。新城控股以750.5%的持仓市值环比增幅位居首位（报告期末持仓市值8.0 亿），2-5 名依次为阳光城97.6%、金科股份44.6%、招商蛇口15.9%、万科A10.1%。基金持股变动占重点个股流通股比重来看，阳光城、金科股份、招商积余、新城控股、鲁商发展位居前5。

陆股通地产配置逆势增长，同步加仓二线成长

2020 年三季度北上资金的地产股持仓总市值为482.0 亿元，环比增加9.4%，占陆港通累计资金使用额度的2.71%，资金占比环比增加0.07 个百分点。万科A、保利地产、招商蛇口、新城控股、金科股份持仓市值领先，万科A、金科股份、世茂股份增持力度最大，持仓市值占比分别提升3.6、1.3、0.5 个百分点。

从追求爆发到追求永续，估值体系有望重塑

重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中南建设、中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。