核心观点

10 月全国房地产数据欣欣向荣，开发投资韧性依旧，销售复苏进一步加快，新开工和竣工当月同比双双转正。我们认为房地产融资长效机制是改变行业发展路径的重大里程碑，将打破房企通过高杠杆谋求扩张的路径依赖。

未来行业真实集中度将趋于提升，融资成本将整体下降。具备更健康财务杠杆、无息杠杆、多元化资产和产业链话语权的企业将具备更强竞争优势。

投资韧性依然强劲，开工竣工当月同比重回正增长10 月全国房地产开发投资同比+12.7%，创2018 年8 月以来新高。1）高能级城市拿地强度不减，预计继续对土地购置费形成支撑，土地成交价款和土地购置面积同比增速剪刀差表明房企拿地向楼面价更高的高能级城市倾斜；2）尽管拿地结构变化可能对新开工面积造成不利影响，但在“三道红线”影响下，房企倾向于加快开工促进回款，10 月新开工面积同比增速重回正增长，施工面积维持高位叠加项目结构向高能级城市倾斜加大投资强度，施工投资有望保持较强韧性；3）四季度逐步进入竣工旺季，房企资金和工程资源开始向竣工项目调配，10 月竣工面积同比+5.9%。

销售面积累计同比近乎转正，流动性临近拐点

10 月全国商品房销售面积同比+15.3%，推动1-10 月累计同比增速近乎转正，主要因为房企积极推盘之下需求依然保持韧性，其中部分低能级城市表现突出，证据源自：1）高频数据和统计局数据背离；2）10 月全国商品房销售均价为9874 元/平，环比-1.9%。随着货币政策逐步回归常态化，以及年末银行贷款额度收紧，房贷利率触底，放款周期拉长，可能抑制购房需求，我们预计销售数据或将在四季度末至明年一季度逐步走弱。

销售回款稳定增长，融资渠道依然通畅

10 月房地产到位资金同比+14.5%，与9 月持平。其中：1）销售持续复苏下回款增速基本稳定；2）融资渠道出现结构性波动，但总体仍然较为通畅。

我们预计随着“三道红线”适用范围的逐步扩大，以及商业银行对于涉房贷款比例的控制，房企有息负债增速将逐步得到控制，资金层面对于销售回款的依赖度将会增加。

融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中南建设、中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。