三季度销售、净利平稳修复，融资新政有望重塑估值体系三季度A 股重点房企销售、净利平稳修复。我们认为8 月多部委联合推动的房地产融资长效机制是改变行业发展路径的重大里程碑，未来行业权益销售集中度将趋于提升。重点推荐：万科A、金地集团；中南建设、中交地产、华发股份；招商积余、新大正、大悦城。

业绩：净利同比降幅较上半年收窄，毛利率延续平缓下行2020Q1-3 整体房企营收同比增长8%，增速较2019 全年、2019 同期分别下降13、16 个百分点；归母净利润同比减少13%，增速较2019 全年、2019 同期分别回落25、27 个百分点，同比降幅较上半年收窄5 个百分点。

2020Q1-3 整体房企毛利率为28.2%，较2019 全年下滑3.3 个百分点。整体房企前三季度营收累计同比增速较上半年提升4 个百分点，归母净利同比降幅较上半年收窄5 个百分点。营收与归母净利增速差较大，行业依然增收难增利。龙头房企营收增速保持领先的同时归母净利增速接近转正。

销售：销售回款同比增速接近转正，已售未结维持充裕2020Q1-3 整体房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降1%，增速较2019 全年下滑11 个百分点。三季度销售端强势复苏，行业维持较高景气度。前三季度整体房企表内销售回款同比增速接近转正，其中龙头和中型房企降幅显著收窄。销售集中度层面，龙头房企占比稳定在58%，中型房企占比较2019 年下降1 个百分点。2020Q3 整体房企预收账款营收覆盖率为145%，较2019 年末增长21 个百分点。

扩张：拿地施工支出先于销售转正，快周转维持施工强度2020Q1-3 整体房企购买商品接受劳务支付的现金同比增长1%，增速较2019 全年下滑20 个百分点；2020Q1-3 整体房企拿地和施工强度为78%，同比提升2 个百分点，较2019 年提升1 个百分点。由于疫情等影响，房企购买商品接受劳务支付的现金同比增速有所下降，但下半年以来销售景气度反弹为加速推盘创造良好的窗口期，前三季度整体房企拿地施工支出累计同比增速先于销售回款转正，且拿地施工强度维持近5 年高位。中小房企积极施工推盘改善报表，拿地施工支出同比增速显著高于龙头房企。

融资：杠杆率较上半年小幅回落，有息负债增速保持低位2020Q3 整体房企净负债率为93%，较2019 年末上升7 个百分点，较2019Q3 下降12 个百分点。整体房企扣除预收账款的资产负债率为73%，较2019 年末持平，较2019Q3 下降1 个百分点。2020Q3 整体房企有息负债较2019 年末增长10%，增速延续2015 年以来低位。前三季度整体房企杠杆率相比去年同期及今年上半年均有所改善。主流房企通过加快开工去化、审慎投资拿地、加快竣工结转等措施积极改善报表。

风险提示：疫情不确定性；政策不确定性；基本面下行；房企经营风险。