核心观点

8 月行业基本面继续复苏，开发投资、销售面积、销售金额、到位资金同比增速再创年内新高，但新开工和拿地节奏放缓，部分城市因城施策加码稳定预期。房企融资新制度正在推进，强化“融资集中度”逻辑，强化具备优质杠杆、优质储备房企的竞争力。重点推荐：1）具备融资优势、信用评级高的龙头房企：万科A、金地集团；2）成长型房企，在未来有望受益于信用评级提升：中交地产、中南建设、华发股份；3）物业管理和存量资产龙头：招商积余、新大正、大悦城。

开发投资当月同比增速再创年内新高，新开工和拿地节奏放缓8 月全国房地产开发投资同比增长11.8%，继续创出年内新高，但增速扩张有所放缓。施工层面，5-7 月集中放量后，8 月新开工面积重新回落至2万平以下，但依然同比增长2.4%，反映了房企在销售目标和回款压力下的积极推盘意愿，推动施工面积同比增速提升至3.3%；拿地层面，8 月土地购置面积同比下滑7.6%，连续第二个月下滑，一方面是地方政府疫情后集中出让优质地块逐步告一段落，另一方面是房企在融资和部分城市调控政策变化后放缓投资节奏；竣工层面，8 月竣工面积同比降幅收窄至9.8%，我们坚持认为短期波动不改中期修复趋势，预计全年竣工维持高景气周期。

行业景气度维持高位，因城施策加码稳定预期

8 月全国商品房销售面积、销售金额同比增长13.7%、27.1%，继续创出年内新高。供给层面，疫情影响下7、8 月出现推盘高峰；需求层面，宽松的信贷环境对销售去化形成支撑。7 月以来央行、住建部等部委再次强调“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，宁波、深圳、南京、东莞、无锡、杭州、沈阳、常州、成都等城市相继出台调控政策，通过因城施策平抑房价上涨预期。我们预计三季度供求热度仍能延续，四季度开始供给端基数恢复后推盘同比增速将收窄，需求端在政策影响下亦将转弱，推动市场环境冷却。

销售回款继续改善，外部融资面临变化

8 月开发到位资金同比增长18.3%，继续创出年内新高。销售回款方面，销售景气度保持年内复苏高点，8 月定金及预收款、个人按揭贷款同比增长36.6%、22.5%；外部融资方面，房企融资环境出现波动，8 月国内贷款同比下滑3.0%，自筹资金同比上升5.5%，均较7 月明显收窄。我们预计在宏观经济“双循环”的发展方针和央行“宏观审慎”的政策目标下，中央将持续防范信贷资源过度流向房地产，防范化解房地产金融风险，8月以来央行针对部分重点房企试行资金监测和融资管理规则，融资管控新政叠加市场环境自然冷却，到位资金增速继续提升的空间有限。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。