核心观点

受疫情影响和行业毛利率的趋势性回落，上半年重点上市房企盈利同比增速显著放缓，但是在流动性宽松和积极复工复产等供需双向改善下，行业基本面得以快速修复，部分过热城市和过快的加杠杆节奏再次引发政策边际收紧。房企融资新制度正在推进，印证我们2018 年以来强调的“融资集中度”逻辑，进一步强化具备优质杠杆、优质储备房企的竞争力。

业绩：疫情下结算放缓，利润率延续2018 年以来下滑趋势2020H1 整体房企营收同比增长4%，增速较2019、2019H1 分别下降17、21 个百分点；归母净利润同比减少18%，增速较2019、2019H1 分别回落31、36 个百分点。受疫情冲击和整体利润率的下行，上半年主流上市房企业绩增速显著回落。近年来，龙头房企的业绩集中度提升，2020H1收入占比创2014 年以来新高，但同时我们也看到，利润层面的集中度，龙头房企有所下降，中型房企在提升。

销售：疫情影响下回款同比负增长，但业绩储备依然充裕2020H1 整体房企销售商品提供劳务收到的现金同比下降11%，增速较2019 全年下滑22 个百分点。受疫情影响，整体房企的销售增速同比回落。

各梯队同比增速回落幅度相当，龙头和中型房企韧性更强，中型房企保持各梯队领先，销售集中度依然稳健提升。上半年整体房企预收账款同比增速同步回落，但是依然处于正增长区间，其中龙头和中型房企可结算资源相对更为充裕。

扩张：施工投资强度保持高位，中小型房企加大力度2020H1 整体房企购买商品接受劳务支付的现金同比下降8%，增速较2019全年下滑30 个百分点；2020H1 整体房企拿地和施工强度为76%，较2019全年提升2 个百分点。受疫情对工程进度的影响，上半年整体房企拿地施工支出同比增速同步回落，以收定支的投资策略下，投资强度保持高位。

中小型房企受益于上半年融资弹性的释放，投资强度逆势提升，而龙头房企出于利润率的严格把控，投资趋于谨慎。

融资：负债率季节性反弹，新制度加速去杠杆

2020H1 整体房企筹资活动现金流入总额11683 亿元，同比增长15%，增速较2019 年提升7 个百分点。2020H1 整体房企净负债率为94%，较2019年末上升8 个百分点。上半年整体房企杠杆率较2019 年末继续提升，各梯队房企积极把握疫情后流动性宽松的窗口期。进入下半年，央行等多部委对房企融资监管制度的出炉，我们认为房地产行业有息负债规模的增长将趋于平缓，去杠杆环境下，具有更优财务杠杆的房企将具备更好的优势。

风险提示：疫情不确定性；政策不确定性；基本面下行；房企经营风险。