投资要点

板块迎来开年行情，优质个股表现突出。2018 年1 月申万房地产板块整体大幅上涨13.62%，在申万28 个子行业中涨幅第一，成交量7602 亿元，环比大增192.6%。同期沪深300 上涨6.08%，表现弱于房地产板块。对比各子行业的表现，银行、家用电器、钢铁表现优异，分别上涨12.74%、10.34%、6.62%。

个股方面，上月表现较好的个股主要是泰禾集团、荣盛发展和华夏幸福，月涨幅分别达75.32%、44.39%、43.55%。

核心二三线新房成交大幅增长，存量房成交持平。2018 年1 月，60 样本城市新房月销均值4427 套，环比下降31%、同比下降4%；其中调控二三线城市月度同比增长43%，一线城市月度同比下滑仅1%，而重点二三线城市下滑较多达32%。1 月14 个城市存量房成交均值为4407 套，环比小幅下降1%、同比微增1%。

房地产企业购置土地面积年末显著增加，企业补库存需求显著。2017 年房地产企业购置土地面积25508 万方，同比增长16%，增速为7 年来新高；土地购置费23169 亿元，同比增长23%；土地购置成本持续上升至9083 元每平米，同比增长7%。

房产开发贷款余额、个人购房贷款余额均在历史高位。地产开发贷款、房产开发贷款余额均逐年提升，至2017 年末分别为1.3、7.0 万亿元，地产开发贷款余额较16年末降低1500 亿元，而房产开发贷款余额则较16年末大幅增长1.34万亿元，每个季度新增净额均为正。截至2017 年末，个人购房贷款余额为21.9万亿元，较16 年末大幅增长2.76 万亿元。

核心城市首套房贷利率多数无折扣，额度持续偏紧。目前四大行首套房贷利率在深圳、广州、北京均已上浮，贷款利率分别为基准利率的1.1 倍、1.05 倍、1.05 倍；上海目前首套房贷利率仍有折扣，约9-9.5 折。二套房贷利率上海仍为1.1 倍，深圳为1.1-1.2 倍，广州为1.15 倍，北京约1.2 倍。

2018 年我们依然看好地产板块“强于大市”的投资评级，建议综合从股票流动性、业绩确定性和销售增长弹性去选股，A 股推荐万科A、保利地产、新城控股、金地集团、华夏幸福、招商蛇口、荣盛发展、阳光城、蓝光发展等，港股推荐碧桂园、旭辉控股、龙光地产、禹洲地产、宝龙地产等。

风险提示：信贷政策或进一步趋紧、调控政策或超预期等。