核 心 观 点

从宏观层面来看，2017Q1-3中国经济增长的稳定性有所增强，GDP增速在6.8-6.9%；从资本形成结构看，经济增长对房地产投资的依赖有所下降，前三季度房地产拉动GDP增长0.3%，较2016 年全年下降0.1 个百分点，这也预示着房地产调控难以大面积放松。对比新兴市场国家，我国居民负债水平偏高，明年依然面临去金融杠杆的压力，但过程依然是较为温和的。我们判断明年地产行业窄幅震荡但结构性机会更趋显著，2017年Top10房企销售额市占率约21%，未来3年预计翻倍。长效机制的着力点在于保障增量供给、提升存量效率和完善税负制度，“长租公寓、公募REITs、房地产税”等在逐步推进。房企“兼并收购、去重就轻、回归多元”，资源整合的浪潮、资产证券化提速、向相关产业的延伸是最重要的特征，在这些地方市场存在很大的预期差。2018年房地产行业选股思路和推荐标的如下。

持续受益集中度提升的龙头房企。推荐：万科A（000002）、保利地产（600048）、新城控股（601155）和碧桂园（2007.HK）。

基本面改善显著的二线蓝筹。推荐：金地集团（600383）、阳光城（000671）、荣盛发展（002146）、蓝光发展（600466）和龙光地产（3380.HK）。

契合国家战略和区域主题的园区标的。推荐：华夏幸福（600340）、招商蛇口（001979）和华侨城A（000069）。

受益租赁市场或公募REITs制度突破。推荐：世联行（002285）、天健集团（000090）和南山控股（002314）。

风险提示：行业销售增速回落超预期、房企分化特征不够显著、信贷进一步紧缩等。