报告摘要：

9月22日和23日，七地密集出台房地产调控政策。其中，重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄六城均为“限售”政策，西安则出台新政规定商品房在调整价格前，须向物价局进行价格申报。

出台限售政策的六个二线城市中，重庆、南昌、贵阳和石家庄为新出台限售政策，长沙限售期限由2 年变为3 年，南宁扩大限售范围至法人产权二套房。限售政策从今年3 月份起，已经成为各地房地产调控的新方向，限售政策可以打压投资需求，对短期炒作起到较好的抑制作用。本次政策出台的城市非“一线和热点二线城市”，政策的实施范围已由“热点城市”扩大至非热点二线城市，政策实施的范围进一步扩大。我们认为，各地的房地产调控政策已实施较长一段时间，对投资性购房需求已产生了一定的抑制作用。重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳和石家庄六城之前已陆续出台了房地产调控政策，本次限售政策将会对一些短期炒房需求产生一定的抑制作用，对整体房地产市场的边际影响比较有限。我们认为，在存库不断减少的背景下，今年以来房价上涨较快的部分三四线城市后续可能也会陆续出台“限售”等政策，以对较快上涨的房价产生抑制作用。

本次调控政策的密集出台，再次验证了我们之前 “短期内政策松动的可能性不大” 的判断，各地房地产市场的首要任务还是“稳”字当先，今年的“金九银十”可能会成色不足，销售会不及预期。根据我们近期热点城市的调研反馈，因为预售证审批等政策的影响，大型房企仍在控制推盘的节奏，部分中小房企因为自身现金流的问题，逐渐加快推盘节奏以回笼资金。我们判断，出于冲刺年度销售额目标的任务、回笼现金的需求以及对政策放松预期的破灭，房企会在四季度加快推盘节奏，四季度的房地产销售不必悲观。

投资建议：重点推荐一二线城市布局完善、推盘节奏调控弹性较大的行业龙头股：万科A、招商蛇口、保利地产和金地集团；建议关注通过并购方式较低成本获取土地的二线排头兵：新城控股、阳光城、蓝光发展和金科股份。

风险提示

调控政策进一步加强；货币政策超预期收紧