报告摘要：

盈利质量得到改善，未来业绩可期。2017 年上半年，房地产板块整体实现营业收入6166.17 亿元，同比增长4.34%，同比微增；归母净利润624.24 亿元，同比增长24.42%。上市房企整体毛利率为28.23%，较2016 年上升0.98%；销售净利率12.09%，较2016 年上升1.6%，预期短期将持续小幅回升。上市房企预收账款为17027.19 亿元，较2016年末增加3582.68 亿元，增长26.65%，同比增长31.75%，为近年来的高位，上市房企的后续营业收入有所保障，锁定未来业绩。上市房企扣除预收账款的资产负债率继续回落，由 2016 年末的 55.39%降至53.89%，降低了1.5%，上市房企在手现金充裕，短期偿债能力无忧。

行业稳中有降，全年不悲观。随着调控政策影响的不断深入，银行持续上调首套房按揭，房企融资成本上升及融资渠道收紧，房地产开发投资高峰已过，很难向上超预期。预期下半年土地供给增加，房企拿地热情不减，补库存动力较强，新房销售仍将同比上升。一二线核心城市上半年受到限价、限购政策的影响，商品房供给有限，呈现供不应求、“一房难求”的情况，刚性需求未得到满足。随着传统的房地产销售“金九银十”行情的到来以及开发商回笼资金的需求，预计下半年一二线城市的销量会有释放空间，一定程度上弥补下半年三四线城市销售增速放缓的影响。房地产投资增速和销售增速将会呈现“稳放缓”的态势。

投资建议：

优先推荐关注业绩确定性强的低估值蓝筹龙头股：招商蛇口、万科A、保利地产和金地集团；

建议关注一二线城市布局完善业绩弹性较大的行业二线排头兵：新城控股、阳光城、蓝光发展和首开股份；

长期看好转型类以及房地产服务类房企：张江高科、上海临港、市北高新、嘉宝集团、中天金融和世联行。

风险提示：行业政策调控持续收紧；货币政策收紧。