投资要点

我们从三个层级对房地产行业2017 年半年报进行分析，“地产板块”指申万房地产板块130 家房企，“重点公司”指16 年营收30 亿以上的69 家公司，“核心公司”是重点公司中剔除部分公司后剩余的39 家公司。

板块整体业绩保持高速增长，盈利能力企稳回升。2017 年上半年房地产板块整体实现营业收入6227 亿元，同比增长5.8%，相比2017 年一季度的增速11.2%小幅回落，显著低于2016 年整体增速29.6%。2017 年上半年房地产板块整体实现归属于上市公司股东净利润612 亿，同比增长27.4%，相比2016年的增速41.3%下滑13.9 个百分点。重点公司净利率企稳回升，加权平均净利率从2015 年的10.1%、2016 年的10.3%持续提升至2017 年上半年的11.5%房企持有货币资金、存货持续增长。货币资金持续增长但增速回落。截至2017年上半年末，重点公司持有货币资金之和为8338 亿元，同比增长28.2%，环比2017 年一季度增长了3.1%。重点房企持续补库存致存货持续增长。2017年上半年末重点公司存货账面价值合计为37865 亿元，环比一季度增长5.5%，环比增速提升0.1 个百分点，同比增长19.9%。

资产负债率、净负债率显著提升，扣预收后资产负债率小幅改善。2017 年上半年重点公司资产负债率、净负债率、扣除预收账款后的资产负债率分别为73.6%、140.9%、65.4%。资产负债率、净负债率持续爬升，较2016 年的73.0%、128.9%分别提升0.6、12.0 个百分点。扣预收后资产负债率则小幅改善，较2016 年的65.5%回落0.1 个百分点。

三项费率整体小幅上行。扣除三项费率异常（超过25%）的公司后，2017 年上半年重点公司三项费率（管理费用、销售费用和财务费用与营业收入的比率）小幅上升至9.9%，较2016 年8.4%提升1.5 个百分点，与2013-2015 年整体水平相当。

9 月关注国企改革、粤港澳大湾区细则上报、租售同权和REITs 等政策预期。优先推荐国企改革小市值标的天健集团（000090）、受益长租公寓概念的世联行（002285）；其次推荐低估值蓝筹金地集团（600383）、销售放量二线蓝筹蓝光发展（600466），建议关注陆家嘴（600663）、保利地产（600048）、华侨城A（000069）、华发股份（600325）、南山控股（002314）、南国置业（002305）。

风险提示：调控政策或持续收紧，国企改革、粤港澳大湾区等主题政策出台或不及预期。