特大城市为核心的城市群发展顺应经济发展规律，也符合区域政策导向。城市化不可能是建设齐头并进的大量小城镇，因为各种要素都会向少数社会分工细化、交通条件优越的区域集聚。但城市化也不可能是少数特大城市不断壮大，因为特大城市人口过多带来一系列资源和环境的承载问题。因此，现代社会的深度城市化，往往表现为特大城市为核心的城市群快速成长的过程。而这个过程，在我国也顺应了区域政策的引导方向，国家花大力气支持京津冀一体化、粤港澳大湾区建设和长三角城市群的发展。

浙江嘉兴启动“浙沪直通车”，建设全面接轨上海示范区。嘉兴积极打造，努力成为浙江与上海创新政策率先接轨地、高端产业协同发展地、科创资源重点辐射地、一体化交通体系枢纽地、公共服务融合共享地，为浙江全面接轨上海提供示范。我们认为，全面接轨上海示范区，目前来看主要是交通体系全面同城化互联互通，产业协同发展进步和医疗、教育等公共服务资源全面对接融合。

嘉兴具备跨越式发展的机会。嘉兴的经济发展总量，和上海、苏州、无锡等地相比是较小的。产业和经济发展上的后发劣势，意味着一旦嘉兴的基础设施和公共服务开始和上海同城化，嘉兴有可能迎来跨越式发展机会。嘉兴的房地产市场也呈现后发的特征。尽管2016 年嘉兴城区房价上涨过快，但整体看相比邻近区域嘉兴房价更低，市场更理性健康，房地产开发的空间也更加广阔。

风险提示：短期来看，行业内暂时还缺乏业务集中在嘉兴区域，并明确计划在嘉兴区域不断加大投资的上市园区开发/房地产开发企业，该投资主题缺乏明确标的。嘉兴房地产市场如果脱离市场实体经济的进步而出现房价明显上涨，则可能存在进一步加码调控风险。

“浙沪直通车”启动，增量业务前景胜过存量资源重估。嘉兴产业园区开发和房地产市场发展规模较小，各大企业存量储备不多。然而，未来各大企业都有可能投身于示范区建设的浪潮中去，部分企业存在一定先行优势。我们建议投资者关注一些在嘉兴，尤其是紧邻上海的平湖和嘉善有产业园区开发经验或房地产开发经验的公司，以及虽暂无该区域布局，但富有园区开发经验的企业，例如华夏幸福、招商蛇口、滨江集团等。