投资要点

近期，北京又针对商住等特殊领域加码政策，成都/厦门等纷纷出台新的调控措施。限购限贷未来可能还会有哪些变化？限购限贷政策的作用将如何？短期市场将发生何种变化？有兴趣投资者可扩展阅读我们的报告，《限购政策一席谈》（2013-10-21）和《住房按揭贷款差别化管理的经验得失和改革前景》（2013-4-8）。

限购限贷政策是市场变化的原因，也是市场变动的结果。房价上涨压力较大，限购限贷就进入加码的周期，例如（2010 到2011 年）和（2016 到2017年）。当市场走势基本平稳，限购限贷政策也可能保持平稳（2012 到2013年）。当市场库存压力较大，限购限贷就可能进入逐渐松绑的周期（2014到2015 年）。2017 年和此前的差别则是，区域之间的差异度越来越大。部分区域的去库存政策仍然一直持续，另一些热点城市则进入了收紧的周期。

限购的传统手段在一线城市已经十分严厉，但仍有“创新加码”可能性。我们认为，一线城市继续提高限购要求的社保/纳税年限可能性不大。尽管限购范围还可能小面积扩围，部分二线城市社保/纳税年限要求还可能略有延长，但都已影响不大。不过，非传统的加码模式则值得关注，例如分区限购，对特定产品限购甚至禁购，仍可能对局部市场产生巨大影响。

继续提高首付比例的空间已经不大，但按揭利率长行和按揭贷款放款时间拉长仍可能对市场影响较大。随着一线城市纷纷落地认房又认贷的政策，尽管各地最低首付比例尚有提升空间，但我们相信限贷政策大面积加码的可能性在下降。不过，2017 年前三月按揭贷款发放规模巨大，我们认为未来按揭贷款的充裕程度，将直接决定全年的市场走势。

预计市场总体稳定，局部调整，房价走向平稳。虽然个别城市政策显得异常严厉，但绝大多数二线城市对按揭贷款的限制仍然有限，三四线城市仍然积极鼓励去库存。而且，政策往往重点“打击”二手房市场，新房销售所受影响较小。我们相信，政策具备较强的“定力”，北京等核心城市房价将不再上涨。但龙头开发企业融资和销售回款都仍然畅通，我们认为短期房价下降的可能性也比较低。

风险提示：政策继续大幅加码，逆转销售的风险。

蓝筹地产企业具备投资价值。各地频繁出台的政策，对地产股的估值构成了一定压制因素。但未来，市场一致预期的NAV 有望缓慢上调，股息率吸引力也逐步显现，龙头公司月销售可能超预期。我们建议投资者关注业绩稳，融资成本低，融资渠道通畅的个股，如招商蛇口和金融街。