投资要点

3 月17 日,北京出台调控政策,要求稳定房地产市场。随即,广州、石家庄、郑州等地也纷纷加码限购限贷。不过,我们认为北京政策最为严厉,也最值得投资者关注。这篇报告希望从北京切入,进而通过详细的数据分析,预测未来房地产市场的走势。

预计一线城市二手销量明显下降,但新房销量或不会明显下降,房价也不会大跌。北京等热点城市年后出现楼市过热,亟需降温。政策从增加供应,限制需求杠杆和引导市场预期多管齐下,预计将造成北京为代表的热点城市二手房销量大跌。然而,由于新房本存在网签管制,我们判断热点城市新房交易量并不会出现大幅下降。同时,我们也认为核心城市房价不会大跌。

循序渐进,因城施策,整体超调风险很低。政策采取循序渐进,因城施策的办法,意味着政策未来矫枉过正的可能性也不大。即使个别城市出现政策矫枉过正,其他城市的基本面可能也比较健康。这可以保证开发企业,尤其是龙头开发企业经营不出现问题。因此我们认为,无论是刺激供应的政策,还是限制需求的政策,短期都不会造成地产开发企业资金链出现重大问题,也不会造成房价大幅下跌。北京政策的出台,也意味着本轮地产政策加码基本明朗,政策从四月起可能进入平静期。相比上一轮周期,一线和二三线城市之间需求管控力度差异更大了。

一线资源价值和环一线区域发展机会仍然凸显。我们相信,北京为代表的一线城市存量的土地储备和持有物业,其稀缺性并没有受到政策的冲击。上市公司绝大多数在一线城市的项目资源都来自2016 年前,因此我们相信大多数A 股上市公司在一线城市资源价值都十分安全。从历史上来看,北京加码限购限贷,一定程度上也能推动环京市场承载一部分需求。不过,本轮北京政策加码也伴随着环京市场(和其他一线周边区域)政策加码,环京楼市也不至于非理性繁荣。

风险提示:政策超预期加码,房价超预期下行的风险。

政策超调预期再次明显下降,看好地产股未来表现。随着北京政策的落地,预计很快各热点城市政策会悉数出台。而此后,我们认为政策就会进入平静期。而在非热点城市,政策去库存决心仍然坚决。所以总体来看,我们相信全年全国商品房销售面积可以实现正增长。市场超调风险大幅下降,政策预期和市场形势更加明朗,我们推荐地产板块,看好招商蛇口,华夏幸福,金融街,首开股份,嘉宝集团等。