事项：

习近平总书记在2 月28 日上午主持召开中央财经领导小组第十五次会议，并发表重要讲话。他指出，建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制，要充分考虑到房地产市场特点，紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。要完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期，保持房地产市场稳定。要调整和优化中长期供给体系，实现房地产市场动态均衡。

评论：

继续有保有压，房地产开发投资或超预期

会议重点强调了促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。而这种长效机制，显然并不是对房地产市场的否定，而是重在制度建设，重在根据客观实际解决问题。

我们认为，这肯定了过去一段时间以来积极去化三四线城市库存的必要性，也意味着去库存的工作将会持续推进。此前，我们担心由于部分热点城市房价上涨过快，出台调控政策矫枉过正。现在看来，一个通盘考虑房地产市场情况，有保有压的长效机制，对全国房地产市场将起到稳定作用。我们完全有理由相信，全年的房地产开发投资增速可能超过我们此前预期，并很可能超越2016 年全年的增长幅度。

政策超调风险在短期有所下降

当前部分热点城市的确面临价量齐升的压力。我们认为，历史上调控往往对于估值产生压制作用，关键并不是调控本身，而是调控变成超调的风险。而历史上，增加供给的政策带来的短期超调风险很罕见，严厉限制需求的政策带来的短期超调风险很常见。

此次会议，在供给侧提到了要调整和优化中长期供给体系。我国的住房供给，的确存在区域不平衡的状况。一些人口流入较多的区域土地供给不足，而另一些区域则库存过大。我们相信，未来一些热点大区（京津冀、长三角、珠三角等）增加土地供给的可能性较大，这些区域的非核心区域房价快速上涨的趋势也有望得到遏制。而在另一些人口明显流出的区域，土地供给可能会有所控制。

当然，我们相信未来长期稳定的中长期土地供给体系，不等于在热点核心城市核心区域大规模增加建设用地供给。特大城市核心区域往往面临人口过多，资源和环境存在承载压力的现实。在这种状况之下，政策的重点，应该不是提供大量的建设用地，而是积极推动人口疏解。

在需求侧，此次会议提到的是“完善一揽子政策组合，引导投资行为，合理引导预期”。

这意味着政策对2016 年930 之后的政策组合效果基本满意，并希望根据实际情况再行完善。

目前，各地政策执行的确较为严格，按揭的资金成本正在上升。尽管部分热点城市的确可能需要限制需求的政策有所加码，但政策本身超调的可能性下降了。

风险提示：

部分热点城市持续房价上涨，造成政策超调的风险。

估值承受的压力下降，建议参与地产股反弹

我们认为，当前地产股同时面临一些上行推动因素和下行推动因素。板块上行推动因素包括，第一、基本面持续改善，销售复苏，毛利率维持稳定；第二、三四线城市去库存继续推进；第三、年报、季报业绩超预期情况较多；第四、当前地产股估值偏低。板块下行的推动因素则包括，第一、房价上涨带来的政策超调压力；第二、融资渠道收紧带来的隐忧。

此次会议，强调建立长效机制，强调综合考虑实际情况，引导投资行为，保持市场稳定。

这可以说明，至少有相当大区域的市场情况是令人满意的，政策是需要深思熟虑解决根本问题的。我们相信，这意味着短期来看政策深度超调的可能性有所下降。我们建议投资者积极参与地产股的反弹，建议关注招商蛇口、保利地产、新城控股、金融街、华侨城、金地集团、华夏幸福、首开股份等公司。