投资要点

热点城市可能价量齐升。2017 年2 月前24 天，一线城市新房销售面积同比增长了7.3%，30 个大城市销售面积同比增长了19.6%。2016 年930 政策之后新房销售面积同比下降的局面结束。一线楼市的一些先行指标，如带看、客源等显示，未来市场有价量齐升的可能性，而二三线楼市受一线城市预期影响较大，同样可能出现高景气。

这一轮市场的热销，不是政策放松的结果，且可能招致更严厉的调控。政策在2016 年下半年之后一直得到严厉执行，按揭贷款加权平均利率也在上升，首套房按揭平均利率据融360 统计1 月已经上升到4.46%。可是，由于房价上涨预期强，市场又开始全面回暖，热点城市房价再次可能面临上涨。

但我们认为，调控维稳房价的目标十分明确。房子是用来住的，不是用来炒的。如果房价继续上涨，政策很可能加码。我们认为，未来可能的政策选项包括：限制开发企业融资渠道，提高开发企业资金成本；继续收紧按揭额度，控制居民杠杆；推广个别城市在住房交易个人所得税等方面成功经验；加大网签限制，强化舆论引导等。

房价上涨和资金成本下降可能推动板块盈利略超预期。已公告业绩的地产上市企业，其业绩多超市场预期。业绩超预期的主要原因是房价上涨和融资成本下降。已经公告业绩或业绩区间的地产公司，其业绩区间的下限，比2016年11 月三季报公布后市场一致预期算术平均高了18.7%。

政策预期和地产企业融资渠道管制力度，可能决定地产企业估值变化趋势，当前板块估值面临下降威胁。历史上看，板块估值的拐点，往往发生在政策方向和融资渠道管控方向发生改变的时候。如果未来房价继续上涨，调控加码，企业融资进一步收紧，可能导致板块估值受到威胁。当前板块静态估值不高，因此房价是否呈现加速上涨态势，政策是否有可能矫枉过正，决定了这一压力是否能够压垮地产板块当前估值体系。

风险提示：我们认为，近期房价上涨的情况越普遍，上涨速度越快，政策出台越晚，未来政策矫枉过正的可能性也就越大，板块的估值压力也就越大。

反之，则板块估值压力较小。如果未来一个月房价上涨速度太快，或政策干预太过缓慢，我们认为可能需要对行业整体是否还具备投资价值再斟酌。

密切留意三月市场，适当关注低估值蓝筹。我们建议投资者紧密观察近期房价表现和政策干预情况，适当关注行业蓝筹，如招商蛇口、金融街、新城控股、华夏幸福等。若未来政策干预比较及时，房价可以软着陆，则我们认为可以对板块更乐观些。