投资要点

异地买房渐成潮流，一线资金外溢助力全国楼市。限购等政策导致需求外溢，且一线城市房屋总价门槛较高，加上小城市强力去库存的政策和开发企业强力的营销手段，一线城市居民异地买房的行为越来越普遍。

出一线记——理想很丰满，现实很骨感。根据百城指数研究院的数字，2010年中期至今99 个大城市中有72%的城市房价累计涨幅低于40%，有一半以上的城市房价累计上涨低于20%。如果以一线城市房价上涨作为机会成本，一线城市居民异地买房的历史收益情况无法令人满意。而且，很多二三线城市广义库存偏大，热销在近期也很难带来房价大幅上涨。一线城市周边区域是近年来少有的房价快速上涨区域，但不少一线周边区域也存在楼市资金流入快于人口流入的隐患。

异地置业可能面临流动性较差的挑战。不少三四线城市二手房市场规模小，交易流程风险大，房屋流动性差，只有北上广深，厦门、成都、南京、苏州等少数城市房屋流动性较好。而且，二手交易本身比一手交易复杂，这增加了异地买房的风险。不过，我们注意到如果某城市二手成交占一二手总成交比例大幅提升，往往意味着市场房价可能明显上涨。

海外买房——只是看起来美。我们认为，就算有合法的海外资金，不动产投资也不应该成为海外资产配置的首选。一方面，陌生的法规环境和税费规定都增加了海外房屋购置的成本，另一方面，没有哪个国家的房价能像我国一样长周期持续上涨。

房子是用来住的，异地投资买房需谨慎。对于一线居民而言，我们建议在购房置业时优先满足自身的居住需求。也就是说，我们建议无房户优先选择在本地购房自住，建议有一定财富积累的家庭优先选择在本地卖小买大改善自住。如果确实因为种种原因决定异地置业，我们则建议优先选择一些一线周边，产业前景较好的区域，如东莞、廊坊、常州等，或一些二手房市场有发育成熟前景的二线城市，如杭州。我们建议不要盲目购置租金回报低，二手市场未形成的旅游地产项目，也需要尽量避免在人口流入少，发展潜力低的区域置业。对一线城市的无房户来说，买这样的房子可能无法实现“锁定房价上涨风险”的初衷。站在大类资产配置的角度，中信证券研究部策略组则预测认为：“2017 年居民部门对房地产增量配置将明显降低……同时对其他资产的配置会主动或被动地增加……影响包括A 股在内的各类资产”。