事项：

中央经济工作会议在北京召开，会议明确房地产调控政策总体目标。调控是为了强化房屋的自住属性，削弱投资属性，严控投机炒作，稳步推进制度改革。更直接说，仅就楼市而言，政策目标是房价低波动，市场软着陆。

控制按揭整体投放，分区域继续深化差别化住房信贷政策。我们认为，会议直言“（房地产领域）宏观上关注货币”，实际上说明2017 年按揭投放很难维持2016 年的高水平，居民快速加杠杆不可持续。而“微观上要支持合理自住购放，严格限制信贷流向投资投机性购房”，则预示着热点城市限贷政策仍有加码空间，而三四线去库存仍有可能获得公积金等政策支持。

增加热点城市土地供给，规范市场秩序，发展租赁市场，平衡区域发展。

会议要求增加热点城市土地供给，规范市场秩序，这都有利于给楼市降温。

会议对追求区域均衡发展的提法则较之以往内涵明显更加丰富。会议肯定了特大城市存在的合理性，也肯定了人口在不同区域之间流动的合理性，强调疏解特大城市人口主要是要发展周边城市。会议也强调三四线城市去库存的根本出路是追求城市发展的“实心化”，“抬头看”寻求和特大城市在基础设施/公共服务上对接，“低头看”寻求强化本地对周边农业人口的吸引力。另外，政策可能对一些探索住宅租赁轻资产服务的企业有所扶持。

债务优化的历史进程结束。债务优化期，就是2014 年下半年后，地产板块长期负债替换短期负债，信用负债替换抵押负债，人民币负债替换美元负债的过程。目前，整个地产企业的销售环境和融资环境都已经不可能继续推动这一进程继续深化。在这一进程宣告结束时，在过去两年时间内部分企业高价拿地，片面追求做大资产所造成的问题可能逐渐暴露。

2017 年初，企业可能开始慎重投资；2017 年4 月，保价控量可能无法继续维持，企业可能转向以价换量，现金为王。我们认为，企业在新一年的业绩指标和地价/工程款刚性的支付压力，将使得企业的投资和销售行为渐次变化。一旦个别企业真的在2017 年二季度出现资金链问题，则可能进一步熄灭金融机构对地产行业资金投放的热情。政策本身当然也会斟酌情势避免系统性风险，但局部的超调仍有可能发生。那些在2016 年权益拿地额/权益销售额太高，且存量资源质量不高的企业可能面临风险。

风险提示：政策超调带来个别企业资产负债表风险。

耐心等待流动性改善，坚守资源价值。我们认为，政策和基本面的演变并不超预期，但资产荒在缓解，流动性环境在变化，股息率重要性可能下降，我们建议投资者对板块更有耐心。当然，中长期来看资源价值仍然可靠。