投资要点

政策内容理性，执行严厉，市场开始降温。2016 年三季度，各地开始以限购、限贷、增加供给和规范市场秩序为主线，调控房地产市场。政策内容不甚严厉，但执行十分严厉。这既意味着未来政策有弹性，超调可能性不大，又意味着短期市场过热的局面必将终结，市场有望回归平稳。

走向平稳之路：预计2017 年商品房销售明显回落，房价基本稳定，开发投资仍维持正增长。我们认为，目前商业银行对个贷的支持热情或已达到上限，受政策影响很难继续提升，2017 年可能迎来按揭贷款利率的向上拐点。因此，明年商品房销售可能出现明显下降。不过，企业资产负债表健康，政策目标理性，我们相信2017 年并不会出现房价明显下降。此外，由于建安成本占房价比例低，我们认为2017 年开发投资增速仍能维持正增长。

平稳中的变局：快周转成长梦断，精耕细作成最大看点。虽然行业运行平稳，但地产企业盈利模式出现重大变化。开发企业新获土地ROE 并不能维持原有水平，我们相信快速融资，快速开发，快速销售，快速扩张的老路已经走到尽头。2016 年三季度末，地产板块的杠杆率比年初有所下降，也反映出企业虽然对在建项目追加投资积极，但对获取新项目态度消极。我们认为利用好存量优质资源是地产企业生存的前提。在此前提下，企业又可沿着并购提高市场占有率，增加持有物业面积，发展多元控股平台，培育物业管理服务品质等路径谋求发展。

风险因素：基准利率上升的风险。地产企业融资受到限制的风险。

维持A 股地产板块“强于大市”的投资评级，聚焦资源价值和分红。我们仍处于低利率的年代，房价保持平稳。企业虽然缺乏成长性，但存量价值十分显著。股东结构变化，企业缺乏可投资方向，随之而来分红水平提升，可能是低利率时代地产板块的催化剂。不过，由于股息率会随着股价上升而下降，股价较NAV 折让也有限，我们认为板块的向上反弹空间在10%-20%左右。在A 股，我们重点看好招商蛇口、金融街和金地集团。

港股策略：我们认为，香港楼市增加供给困难。短期提升税收，只会造成一段时间交易清淡，并无房价明显下跌之虞。在人民币温和贬值的环境下，我们建议投资者关注在香港拥有土地资源，股价因为调控政策有所调整的当地地产企业，例如新鸿基地产等。我们也推荐香港市场独有的个股，如物业管理板块的绿城服务和中国地产行业销售第一的中国恒大。